Investissez dans l’immobilier locatif et réduisez vos impôts grâce au dispositif Denormandie

Moins médiatisé que la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre pourtant une opportunité fiscale tout aussi intéressante : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt* pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens dans des centres-villes en besoin de revitalisation.

En vigueur depuis le 28 mars 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif incite à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, avec à la clé une réduction d’impôt significative.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Pour être éligible, l’investissement doit répondre à trois critères essentiels :

  • Porter sur un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou une transformation en usage d’habitation ;
  • Être situé dans l’une des 245 villes éligibles (définies par décret) ;
  • Comprendre des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).

Engagements du propriétaire bailleur

En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à :

  • Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale.
  • Respecter une durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans, au choix du propriétaire.
  • Appliquer certains plafonds de loyer et de ressources du locataire

Quelle réduction d’impôt pouvez-vous obtenir ?

Le taux de réduction dépend de la durée de votre engagement locatif : la réduction d’impôt augmente avec la durée de l’engagement de location :

  • Engagement de 6 ans = réduction d’impôt de 12% du prix de revient du logement
  • Engagement de 9 ans = réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement
  • Engagement de 12 ans = réduction d’impôt de 21% du prix de revient du logement

A noter : La réduction est calculée selon un double plafond d’investissement de 300 000 € et de 5500 €/m². Elle est également prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.

Un exemple concret

Les illustrations pratiques sont proposées à titre d’illustration et ne constituent pas une recommandation ni un conseil.

Exemple donné à titre indicatif. La réduction d’impôt varie selon les montants investis, la durée de l’engagement, et les plafonds réglementaires.
Le loyer dépend de la zone géographique et des plafonds en vigueur. Les loyers indiqués ci-dessous, ne constituent pas des engagements contractuels d’Advenis Gestion Privée qui ne garantit pas de loyers minimums.

Hypothèse d’investissement :

Lot T2 de 33,3 m² + 4,9m² terrasse + parking

Prix foncier avec parking : 48 801 €

Quote part travaux (via une ASL) : 125 409 €

Prix de revient total : 174 210 €

Réduction d’impôt sur 12 ans : 36 584 €

Loyer potentiel plafonné : 406 €/mois

Vous souhaitez en savoir plus ?

Contactez dès maintenant votre conseiller pour :

  • Vérifier l’éligibilité de votre projet au dispositif fiscal,
  • Estimer votre réduction d’impôt potentielle,
  • Obtenir un accompagnement personnalisé dans la réalisation de votre investissement locatif avec la loi Denormandie.

Immobilier locatif : pourquoi 2025 est un moment charnière ?

Alors que la situation économique reste mouvante, le marché immobilier résidentiel locatif s’impose à nouveau comme un levier patrimonial stratégique.

Découvrez les tendances et les facteurs clés à surveiller pour mieux comprendre le marché et réussir vos investissements.

Des taux de crédit à la baisse : un levier à ne pas négliger

Bonne nouvelle pour les investisseurs : après deux années de hausse continue, les taux d’emprunt immobilier entament une baisse.
Depuis fin 2023, les taux moyens se détendent, redonnant du souffle aux acheteurs. Dans le même temps, la production de crédits repart à la hausse, signe d’un retour progressif de la confiance bancaire.

► Résultat : des conditions de financement plus favorables, notamment pour les investisseurs solvables, capables de monter des projets solides.

Un contexte de pénurie immobilière

La France fait face à un déficit structurel de logements, estimé entre 370 000 et 518 000 par an d’ici 2040 (Source : Cour des comptes / Union sociale pour l’habitat). Les promoteurs ne parviennent pas à répondre à la demande, particulièrement dans les zones tendues, ce qui maintient une forte pression sur le marché locatif.

Des loyers en hausse

Conséquence directe de cette tension : Malgré le plafonnement des loyers mis en place dans certaines villes, les loyers ont augmenté de 3,3 % par rapport à 2023, selon l’Observatoire LocService — un rythme supérieur à l’inflation (+1,3 %).

► Cette dynamique peut contribuer à améliorer la rentabilité locative des biens.

Un marché de plus en plus sélectif

Avec l’entrée en vigueur progressive des nouvelles normes environnementales (DPE, interdiction de mise en location des passoires thermiques), le marché se réorganise :

  • Les biens bien classés énergétiquement tirent leur épingle du jeu ;
  • Les logements énergivores voient leur attractivité et leur valeur chuter ;
  • En ciblant un bien performant ou rénové, vous anticipez les exigences de demain tout en sécurisant davantage la rentabilité potentielle de votre investissement.

Comment réussir son investissement immobilier locatif en 2025 ?

L’immobilier locatif reste l’un des placements les plus efficaces pour construire un patrimoine, à condition d’être bien accompagné.

L’investissement immobilier locatif en 2025, nos conseils pour votre investissement :

Définissez des objectifs clairs 

Pourquoi investissez-vous ?

  • Préparer votre retraite
  • Percevoir un revenu complémentaire
  • Transmettre à vos enfants
  • Maîtriser votre pression fiscale

► Chaque objectif oriente différemment votre projet (durée de détention, localisation, fiscalité…).

Privilégiez les financements bancaires à taux fixes * :

Un crédit à taux fixe vous permet :

  • de limiter l’apport initial ;
  • de bénéficier d’un effet de levier ;
  • de figer vos mensualités dans le temps, tandis que les loyers peuvent être revalorisés.

De plus, selon le dispositif fiscal choisis, une partie de vos échéances de prêt peut être supportée par votre locataire.

* Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Pensez long terme 

L’investissement immobilier se conçoit sur une période de long terme, afin d’« amortir » les frais inhérents à l’acquisition et de bénéficier pleinement du cycle complet de l’immobilier et de ses perspectives de valorisation.

Sélectionnez avec soin le dispositif fiscal

De nombreux dispositifs permettent de maîtriser votre fiscalité, mais tous ne conviennent pas à toutes les situations. Votre conseiller pourra vous orienter * en fonction de votre situation personnelle en analysant vos objectifs, revenus, et patrimoine.

* L’avis de votre conseiller ne saurait constituer une recommandation fiscale personnalisée et ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée.

Bull Market : entre rebond et incertitudes – Quelle stratégie pour l’investisseur en 2024 ?

Où en sommes-nous du Bull Market  (= forte hausse des marchés boursiers) démarré il y a près de deux ans ? Le dernier anglicisme en vogue : le « No landing » (=pas d’atterrissage) de l’économie mondiale prend à contrepied les convictions de début 2024 d’une récession annoncée.

Si les chiffres économiques attestent d’un ralentissement sérieux au plan industriel, les derniers chiffres de l’emploi aux USA avec un net rebond des créations d’emploi sèment le doute. Alors que devons-nous redouter ?

  • Une inflation trop forte ou une croissance économique anémique ?
  • Des marchés obligataires sous pression et des marchés actions vulnérables ?

Si les marchés obligataires doutent et se sont tendus récemment aux Usa (de 3,6 % en septembre à + de 4 % aujourd’hui), l’inflation recule partout notamment en Europe, la baisse des taux courts est enclenché (une première depuis 2020 en septembre aux USA, la  troisième en octobre en Europe le 17 Octobre).

Baisse des taux courts, croissance : un environnement idéal pour l’investisseur qui cependant s’interroge sur la valorisation actuelle des actions notamment celle du Luxe et de la technologie. De plus les craintes géopolitiques pèsent avec un Proche Orient au bord de l’explosion.

Au 18 octobre, le constat est sans appel, malgré le flash crack de début Août du Nasdaq (conséquence du débouclage des positions Yen/dollar), les marchés d’actions alignent records sur records, les USA rafle la mise, la Chine bondit enfin à la lecture d’un plan de soutien massif à l’économie, l’Europe poussive  suit à l’exception notable de notre CAC 40 (secteur du luxe très attaqué) ;

YTD 18/10/2024

CAC 40

7 543,18

7 613,05

0,93 %

0,93 %

Allemagne (Dax)

16 751,64

19 658,01

17,35 %

17,35 %

Eurostoxx 50

4 521,65

4 986,27

10,28 %

10,28 %

Stoxx Europe 600

479,02

524,99

9,60 %

9,60 %

London SE (Footsie 100)

7 733,24

8 358,25

8,08 %

11,39 %

Msci Europe (Usd)

2 020,397

2 174,34

7,62 %

9,16 %

Msci Pacific ex Japan (Usd)

1 336,323

1 441,66

7,88 %

9,43 %

Japon (Nikkei 225)

33 464,17

38 981,75

16,49 %

12,00 %

SP 500

4 769,83

5 864,67

22,95 %

24,50 %

Nasdaq composite

15 011,35

18 489,55

23,17 %

24,71 %

Msci Amerique du Nord (Usd)

4 744,507

5 803,82

22,33 %

23,87 %

Msci Mondial (Usd)

3 169,18

3 753,04

18,42 %

19,97 %

Msci Monde ex USA (Usd)

2 256,808

2 445,03

8,34 %

9,88 %

Msci Emerging Market (Usd)

1 023,741

1 155,12

12,83 %

14,38 %

Msci Latin america (Usd)

2 662,807

2 189,39

Ibovespa (Brésil)

134 185,24

130 499,26

India Sensex

72 240,26

81 224,75

12,44 %

12,96 %

Shangai Composite

2 974,93

3 261,56

9,63 %

11,17 %

Euro/USD

1,1037

1,0867

Euro/Jpy (Yen)

155,6800

162,6700

4,49 %

Euro/CNY (Yuan)

7,8336

7,7132

Euro/£

0,8670

0,8383

Euro/CHF (Franc Suisse)

0,9286

0,9399

1,22 %

OAT 10 ans (rendement)

2,555 %

2,888 %

Bund 10 ans (rendement)

2,017 %

2,212 %

CMS 10 ANS (rendement)

2,599 %

2,350 %

– 9,58 %

USA 10 ans (rendement)

3,887 %

4,096 %

Pétrole WTI (USD)

71,29

69,40

Once Or (Usd)

2 062,68

2 720,97

31,91 %

33,46 %

Cuivre (Copper Grade Usd)

8 529,25

9 384,75

10,03 %

11,57 %

Le Bull Market semble avoir de beaux jours devant lui. L’histoire nous montre que la durée moyenne des 11 derniers Bull Markets a presque atteint 5 ans (Source : John Plassard Banque Mirabaud).

Les secteurs cycliques (Automobile, Energie, Banques, Ressources naturelles) extrêmement décotés par rapport aux autres secteurs offre par exemple un potentiel de revalorisation non négligeable.

Dans ce contexte très volatile, l’allocataire d’actif doit se concentrer sur une vision long terme et éviter de se laisser influencer par les « bruits de marché » et maintenir un portefeuille très diversifié.

Nous modifions notre portefeuille. Pour un profil de type « équilibré » nous aurions tendance à :

Pour un profil équilibré, nous aurions tendance aujourd’hui à :

  • Privilégier la poche action internationale en augmentant le biais value et sur le biais croissance maintenir une prépondérance pour les thématiques de changement séculaire (environnement, IA, Big data, transition énergétique, cybersécurité) ;
  • Sur Pondérer des fonds flexibles réactifs bien ciblés ;
  • Diminuer la poche des taux courts (monétaire) et fonds Euro au profit de fonds structuré taux.

Dans ce contexte particulier avec un volatilité grandissante qui effraie parfois l’investisseur, le fonds structuré bénéfice de beaucoup d’atouts :

  • Eviter de se poser trop de questions sur l’évolution à court terme de l’actif ;
  • Des rendements conditionnels importants ;
  • Une garantie sur le capital parfois conséquente.

C’est une possibilité d’arbitrage digne d’intérêt pour faire évoluer le portefeuille décrit ci-dessus.

Déjouer le consensus : les stratégies d’allocation d’actifs face aux incertitudes de marché en 2024

En matière d’allocation d’actifs, il faut se méfier du consensus de marché. 

L’analyse actuelle de l’évolution des marchés financiers depuis le 1er janvier 2024 le confirme et ne nous démentira pas. Les stratégistes prévoyaient, par exemple, deux ou trois baisses des taux courts en Europe, visant un niveau autour de 2 % d’ici la fin de l’année, en raison du ralentissement économique attendu suite à un resserrement monétaire intense imposé en 12 mois.

Depuis près de trois ans, l’inflation, enjeu majeur, devait refluer vers l’objectif de 2 % fixé par les gouverneurs des grandes banques centrales occidentales.

Dans cet environnement, après la débâcle obligataire de 2022, les recommandations étaient de privilégier les investissements sur les taux longs et alléger les positions sur les marchés d’actions, en raison de leur rebond spectaculaire depuis fin septembre 2023.

Le constat au 30 mai 2024 est un casse-tête pour nos grands argentiers.

La croissance reste solide, notamment aux États-Unis et l’inflation persiste autour de 3 %. Le baril de pétrole est en hausse autour de 80 $, en raison des fortes tensions géopolitiques mondiales, et la hausse du cuivre est impactée par le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Face à cela, certains doutent maintenant : la baisse des taux pourrait être reportée à plus tard, voire pas avant 2025 aux États-Unis, comme l’atteste l’évolution de la parité EUR/USD (cf. tableau). Les taux longs remontent fortement, à l’exemple de notre OAT 10 ans, passant de 2,56 % fin décembre à près de 3,16 % aujourd’hui (cf. tableau).

Pendant ce temps, la plupart des bourses mondiales s’envolent, atteignant des niveaux record historiques avant de (relativement) consolider depuis la mi-mai en raison de la hausse des taux longs.

Au 30 mai 2024, nous sommes loin des anticipations du début d’année.

YTD 30/05/2024

CAC 40

7 543,18

7 978,51

5,77 %

5,77 %

Allemagne (Dax)

16 751,64

18 496,79

10,42 %

10,42 %

Eurostoxx 50

4 521,65

4 982,18

10,18 %

10,18 %

Stoxx Europe 600

479,02

516,5

7,82 %

7,82 %

London SE (Footsie 100)

7 733,24

8 231,05

6,44 %

8,28 %

Msci Europe (Usd)

2 020,397

2 136,492

5,75 %

7,59 %

Msci Pacific ex Japan (Usd)

1 336,323

1 306,801

Japon (Nikkei 225)

33 464,17

38 054,13

13,72 %

4,61 %

SP 500

4 769,83

5 266,95

10,42 %

12,26 %

Nasdaq composite

15 011,35

16 920,58

12,72 %

14,56 %

Msci Amerique du Nord (Usd)

4 744,507

5 177,985

9,14 %

10,98 %

Msci Mondial (Usd)

3 169,18

3 420

7,91 %

9,76 %

Msci Monde ex USA (Usd)

2 256,808

2 353,95

4,30 %

6,15 %

Msci Emerging Market (Usd)

1 023,741

1 058,081

3,35 %

5,20 %

Msci Latin america (Usd)

2 662,807

2 358,919

Ibovespa (Brésil)

134 185,24

122 707

India Sensex

72 240,26

73 885,6

2,28 %

3,38 %

Shangai Composite

2 974,93

3 091,68

3,92 %

5,70 %

Euro/USD

1,1037

1,0834

Euro/Jpy (Yen)

155,6800

169,8500

9,10

Euro/CNY (Yuan)

7,8336

7,6944

Euro/£

0,8670

0,8510

Euro/CHF (Franc Suisse)

0,9286

0,9786

5,39 %

OAT 10 ans (rendement)

2,555 %

3,154 %

Bund 10 ans (rendement)

2,017 %

2,666 %

USA 10 ans (rendement)

3,887 %

4,573 %

Pétrole WTI (USD)

71,29

77,93

9,31 %

11,15 %

Once Or (Usd)

2 062,68

2 339,11

13,40 %

15,24 %

Cuivre (Copper Grade Usd)

8 529,25

10 293,00

20,68 %

22,52 %

Que faire dans cet environnement volatile, anxiogène ?

En matière d’allocation d’actifs, sur le long terme, la diversification fonctionne.

Pour un profil équilibré, nous aurions tendance aujourd’hui à :

  • Privilégier la poche action internationale avec une répartition équipondéré entre les biais value et croissance avec une prépondérance pour les thématiques de changement séculaire (environnement, IA, Big data, transition énergétique, cybersécurité), ainsi que pour des fonds flexibles réactifs bien ciblés.
  • Préférer des placements à court terme, tels que les fonds de trésorerie et les fonds euro, en raison de l’évolution incertaine des taux longs.

Ne pas négliger les opportunités des fonds structurés dans un environnement de taux élevés.

Une allocation de ce type permet de résister aux périodes de turbulences (comme en 2022) pour délivrer une performance de long terme supérieure à l’inflation.

Investissement locatif : prorogation en 2024 de la loi Malraux dans les quartiers anciens dégradés

Investissement locatif : prorogation en 2024 de la loi Malraux dans les quartiers anciens dégradés

Les avantages fiscaux déclinés dans cet article sont souvent proposés en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Ils dépendent des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

La loi Malraux, c’est quoi ?

La loi Malraux se présente comme un dispositif fiscal stimulant la rénovation du patrimoine immobilier historique de la France. Elle cible spécifiquement les biens situés dans des zones protégées et réglementées pour leur valeur historique et culturelle.

En mettant l’accent sur ces zones, le dispositif favorise la conservation du patrimoine urbain et le maintien de l’esthétique architecturale tout en faisant bénéficier l’investisseur d’avantages fiscaux.

Concrètement, comment ça marche ?

La loi Malraux encourage la restauration et la préservation du patrimoine architectural en octroyant des avantages fiscaux aux propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation dans des zones urbaines protégées. En vertu de cette loi, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur une partie des dépenses engagées pour la restauration d’un immeuble ancien situé dans une zone éligible.

Le dispositif Malraux applicable aux quartiers anciens dégradés est prorogé en 2024.

Points clés à retenir sur la loi Malraux :  

  1. Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration entrepris par le contribuable :
    • 30 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR (site patrimonial remarquable), dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
    • 22 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR approuvé ou dans le cadre d’une opération de restauration déclarée d’utilité publique.
  2. Plafond applicable au montant des travaux : 400 000 €.
  3. Réduction d’impôt possible sur 4 années consécutives.
  4. Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant 9 ans (interdiction de louer à un membre de sa famille).
  5. Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales.

La prorogation du dispositif Malraux applicable aux quartiers anciens dégradés jusqu’en 2024 souligne l’importance continue de cette mesure pour encourager l’investissement dans la préservation du patrimoine architectural.