Le démembrement temporaire : une option à considérer pour l’acquisition de parts de SCPI

Le démembrement temporaire peut être une stratégie intéressante pour l’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), permettant à l’investisseur d’acquérir soit l’usufruit soit la nue-propriété des parts. Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent anticiper leur retraite ou préparer un projet futur, sans générer de revenus immédiats, tout en profitant d’une potentielle plus-value à long terme.  

► Principe du démembrement temporaire 

Dans ce cadre, la propriété des parts de SCPI est démembrée pour une durée prédéterminée (généralement entre 5 et 15 ans).   

Pendant cette période, l’usufruitier, souvent une société de gestion ou un investisseur institutionnel, perçoit les dividendes (non garantis) des parts.   

Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, mais il récupère automatiquement la pleine propriété des parts à la fin du démembrement, sans frais supplémentaires ni imposition additionnelle à ce moment-là.

► Avantages pour le nu-propriétaire

  • Absence d’imposition sur les revenus fonciers : Le nu-propriétaire n’étant pas bénéficiaire des revenus durant la période de démembrement, il n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. De plus, il n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant la période de démembrement des parts.
  • Réduction du prix d’achat : Le prix des parts en nue-propriété est réduit, cette décote varie généralement entre 18 % et 40 % de la pleine propriété, selon la durée du démembrement, permettant ainsi d’acquérir plus de parts avec le même capital.  
  • Potentielle plus-value à long terme : À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, qui peuvent avoir pris de la valeur. La réduction initiale du prix permet de créer une plus-value latente exonérée d’impôt (si le prix de la part se maintient à l’issue du démembrement). De plus, les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention, ce qui peut alléger l’imposition lors de la revente.

► Risques : Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Les performances passées ne préjugent pas de performances futures. Chaque investisseur doit analyser son projet en fonction de sa propre situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. La liquidité est limitée.

► Exemple d’investissement en démembrement temporaire

Ces données sont communiquées à titre d’illustration et ne peuvent, en aucun cas, se substituer à une recommandation personnalisée. Les rendements indiqués ci-dessous sont théoriques et ne constituent pas un engagement d’Advenis Gestion Privée. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, de liquidité, et le rendement n’est pas garanti. Chaque investisseur doit analyser son projet en fonction de sa propre situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer.

Un investisseur achète des parts de la SCPI Eurovalys en nue-propriété pour une durée de 10 ans, avec une décote de 31 %.

Si la valeur d’une part en pleine propriété est de 960 €, l’investisseur paiera 662 € pour une part en nue-propriété.

Au terme de 10 ans, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts. Si la part vaut toujours 960 €, l’investisseur aura réalisé une plus-value latente de 45 %, sans avoir été imposé sur les revenus fonciers durant la période de démembrement. De plus, la revalorisation potentielle des parts de SCPI pourrait encore accroître cette plus-value.  

Par ailleurs, à l’issue du démembrement le nu-propriétaire perçoit les dividendes pour un montant supérieur à ce qu’il percevrait s’il avait investi la même somme en pleine propriété.

En effet, à terme, l’investisseur percevra l’intégralité des revenus générés par la part, mais il aura acheté celle-ci avec une décote. Par conséquent, le rendement potentiel à terme sera en principe bien plus conséquent qu’un achat immédiat en pleine propriété. 

Prenons un exemple avec un investissement de 100 000 euros dans la SCPI Eurovalys, offrant un rendement moyen net de 4,80 % par an : 

  • En pleine propriété, l’investisseur ferait l’acquisition de 104 parts environ et percevrait donc potentiellement environ 4 800 euros de revenus chaque année, soit un retour sur investissement de 4,80 %. Sans prendre en compte la variation de la part, le capital acquis serait de 100 000 euros. 
  • En démembrement temporaire sur une durée de 10 ans, l’investisseur achèterait 151 parts. À l’issue de cette période, il pourrait ainsi percevoir potentiellement près de 7 000 euros de dividendes annuels, soit un retour sur investissement de l’ordre de 7 %. Sans prendre en compte la variation de la part, le montant du capital acquis au terme serait de 145 000 euros.

► SCPI du groupe Advenis et démembrement temporaire  

Les SCPI Eurovalys et Elialys, gérées par Advenis REIM, une filiale d’Advenis, sont particulièrement adaptées à cette stratégie. Elles permettent de combiner diversification internationale et régime fiscal avantageux grâce aux conventions fiscales entre la France et les pays où se trouvent les actifs, les revenus immobiliers de source européenne étant généralement imposés localement, tout en offrant des rendements potentiels sur des marchés dynamiques.  

  • SCPI Eurovalys : Cette SCPI investit principalement dans l’immobilier tertiaire en Allemagne, un marché aux fondamentaux solides et dynamique économiquement. Le démembrement temporaire sur la SCPI Eurovalys permet d’acquérir des parts à prix réduit tout en capitalisant sur un marché allemand qui a fait ses preuves.  
  • SCPI Elialys : Axée sur des investissements en Europe du Sud (Espagne, Italie, Portugal), cette SCPI offre une diversification géographique sur des marchés en croissance. Investir en nue-propriété sur la SCPI Elialys permet de tirer parti d’une potentielle revalorisation future des actifs dans ces régions.   

L’analyse produite appartient à la société de gestion. Ceci ne constitue pas une promesse. Les perspectives annoncées sont toujours dépendantes des différents indicateurs d’évolution du marché immobilier.

Le démembrement temporaire est une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant anticiper leur retraite ou améliorer leur patrimoine à long terme, sans être soumis à une imposition immédiate. Cela offre une combinaison intéressante de gains potentiels à long terme et de gestion simplifiée des revenus fonciers. 

Retrouvez les spécificités et conséquences d’une souscription de parts de SCPI par voie de démembrement temporaire de propriété dans les conditions générales de démembrement disponibles auprès de la société de gestion. Une souscription par un nu-propriétaire ou un usufruitier est possible seulement si la contrepartie correspondante a été trouvée.

Coup de tonnerre pour certains montages en démembrement de propriété

Dans le cadre de la lutte contre certains schémas d’optimisation fiscale, le Ministère des Finances a décidé de limiter le régime fiscal des opérations de démembrement de propriété. Une réforme importante est ainsi intervenue, introduisant une exception notable au principe selon lequel la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue en franchise d’impôt.

► Une réforme ciblée sur les donations en quasi-usufruit

Depuis le 29 décembre 2023, cette réforme vise les donations de sommes d’argent assorties de quasi-usufruit au profit du donateur. Concrètement, dans les cas visés par la nouvelle loi et pour le calcul des droits de succession, la créance de restitution dont dispose le nu-propriétaire ne sera désormais plus déductible de l’actif successoral du défunt. En d’autres termes, cela signifie que les nus-propriétaires supporteront désormais les droits de succession sur les sommes d’argent données avec réserve d’usufruit.

► Des précisions bienvenues de l’administration fiscale

Afin de répondre aux inquiétudes et interrogations générées par cette réforme, l’administration fiscale a publié des précisions dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) le 26 septembre dernier.

  • Exclusion des clauses bénéficiaires démembrées en assurance-vie

L’administration a confirmé que la réforme ne s’applique pas, entre autres, aux sommes d’argent démembrées en vertu de l’exécution d’une clause bénéficiaire d’assurance vie. Ainsi au décès du bénéficiaire en usufruit, les nus-propriétaires continueront de récupérer la propriété de ces sommes en franchise fiscale. Cette précision était particulièrement attendue du fait de l’importance de ces clauses bénéficiaires démembrées dans la pratique de l’assurance-vie.

  • Exemption pour les quasi-usufruits au profit du conjoint survivant

De même elle confirme que les dettes de restitution nées d’un quasi-usufruit successoral du conjoint survivant, du partenaire pacsé ou du concubin resteront déductibles de leur actif successoral. Cette disposition permet de préserver un allègement fiscal pour les transmissions au sein du couple.

  • Possibilité de déduire les dettes de restitution sous conditions

Enfin l’administration fiscale rappelle que les dettes de restitution visées pourront toujours être déduites de l’actif successoral de l’usufruitier s’il est apporté la preuve que le quasi-usufruit n’a pas été constitué dans un but principalement fiscal. Cependant, bien que l’administration donne quelques exemples de situations qui pourraient démontrer l’absence de but fiscal, cette nouvelle règle pourrait donner lieu à de nombreux contentieux. La preuve du caractère non fiscal de certains montages pourrait, en effet, être difficile à apporter dans la pratique.

En conclusion

Cette réforme marque un durcissement de la législation sur les opérations de démembrement de propriété et s’inscrit dans une logique de lutte contre les abus en matière de transmission patrimoniale. Les précisions de l’administration apportent des réponses rassurantes, notamment pour les clauses d’assurance-vie démembrées et les quasi-usufruits au profit des conjoints survivants, mais elles laissent planer des incertitudes pour d’autres situations. Le suivi des contentieux qui en découleront sera essentiel pour évaluer les conséquences pratiques de cette réforme.

Projet de Loi de Finances pour 2025 : quelles sont les principales mesures fiscales pour les particuliers ?

Projet de Loi de Finances pour 2025 : Quelles sont les principales mesures fiscales pour les particuliers ?

Le Projet de Loi de Finances pour 2025 (PLF 2025) introduit plusieurs propositions fiscales visant les ménages pour équilibrer les finances publiques.

Voici un aperçu des principales mesures fiscales envisagées par le gouvernement

  • Indexation du barème de l’impôt sur le revenu

Pour compenser l’inflation, le barème de l’impôt sur le revenu serait revalorisé de 2 % en 2024. Cela permettrait d’éviter une hausse d’impôt pour les contribuables à revenu constant. En ajustant les tranches d’imposition en fonction de l’inflation, cette mesure maintient le pouvoir d’achat des ménages, en particulier dans un contexte où la hausse des prix pèse sur les finances des foyers.

  • Contribution différentielle sur les hauts revenus

Le gouvernement envisage de mettre en place une imposition minimale de 20 % pour les foyers à très hauts revenus. Cette contribution concernerait les contribuables célibataires ayant des revenus annuels supérieurs à 250 000 € ainsi que les couples ayant des revenus supérieurs à 500 000 €. Si le taux moyen d’imposition est inférieur à 20 %, une contribution supplémentaire viendrait combler l’écart. L’objectif est de renforcer la progressivité de l’impôt et d’accroître la contribution des ménages les plus aisés au redressement des finances publiques.

  • Réforme pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)

Les amortissements réalisés par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourraient être déduits du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Cela augmenterait le montant de la plus-value et diminuerait en partie l’avantage fiscal actuellement offert aux LMNP, bien qu’ils continueraient de bénéficier du régime des plus-values des particuliers avec des abattements en fonction de la durée de détention.

À noter : cette mesure ne s’appliquerait pas aux loueurs en meublés non professionnels bénéficiant du régime micro BIC.

  • Prolongation de l’abattement pour les dirigeants partant en retraite

Le gouvernement propose de prolonger jusqu’en 2031 l’abattement fixe de 500 000 € applicable aux plus-values de cession pour les dirigeants partant à la retraite. Cette mesure, initialement prévue jusqu’en 2024, permet de réduire l’imposition lors de la vente des parts sociales, offrant aux dirigeants un cadre plus favorable pour organiser leur transition vers la retraite.

Ces mesures sont encore en discussion et pourraient être modifiées par des amendements lors des débats parlementaires. Il est donc essentiel de suivre leur évolution jusqu’à leur adoption finale prévue en décembre.

Actualité de fin d’année : Comment optimiser votre PER et en profiter pour maîtriser votre imposition ?

À l’approche de la fin de l’année, il est temps de faire le point sur les dispositifs existants qui permettent également de réduire votre impôt sur le revenu. Parmi les différentes solutions possibles, le Plan d’Épargne Retraite (PER) se distingue comme un outil efficace pour préparer votre avenir tout en réduisant votre impôt sur le revenu 2024.

► Pourquoi investir dans le PER avant le 31 décembre ?

Profitez immédiatement des effets de votre investissement : les versements effectués sur un PER sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui se traduit par une économie d’impôts sur vos revenus de l’année en cours.

Le montant de l’avantage fiscal attendu dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Plus celle-ci est élevée, plus l’économie d’impôt est conséquente.

Par exemple, un contribuable imposé dans la tranche à 41 % verra son impôt réduit de 41 % maximum des sommes versées sur son PER. C’est donc un levier fiscal particulièrement intéressant pour les foyers ayant des revenus imposables élevés.

  • Astuce n°1 : connaitre les plafonds de déduction

L’un des atouts peu connus du PER est la possibilité de rattraper les plafonds de déduction non utilisés précédemment. Si vous n’avez pas atteint ou pleinement utilisé votre plafond de déduction au cours des 3 années précédentes, vous pouvez les reporter, et donc augmenter vos versements cette année. Ce mécanisme vous permet d’optimiser votre investissement sur une plus longue période et d’adapter vos versements à vos capacités financières du moment.

  • Astuce n°2 : mutualiser les plafonds entre conjoints

Les conjoints mariés ou pacsés ont la possibilité de mutualiser leurs plafonds personnels de déduction. Ainsi l’un des époux peut permettre à l’autre la partie du disponible fiscal qu’il n’utilise pas personnellement. Autrement dit, si l’un des conjoints n’a pas utilisé l’intégralité de son plafond, l’autre peut donc en bénéficier. Cette stratégie permet d’accroître la capacité d’épargne du foyer et de maximiser les économies d’impôt. Pour en bénéficier, il suffit de cocher la case 6QR lors de votre déclaration de revenus.

  • Astuce n°3 : bénéficier du plafond de vos enfants majeurs rattachés

Les familles peuvent également tirer parti du PER pour maîtriser la fiscalité de l’ensemble du foyer. En effet, si vous avez des enfants majeurs rattachés à votre foyer fiscal, vous pouvez bénéficierez de la déduction fiscale des versements qu’ils effectuent sur leur propre PER. Cela permet à votre foyer fiscal de bénéficier d’une déduction fiscale plus importante, tout en incitant les jeunes adultes à constituer progressivement leur épargne retraite.

À noter : même en l’absence de revenus, vos enfants bénéficient du disponible fiscal légal minimum, à savoir 4 399 € en 2024. Ils peuvent également utiliser leur disponible fiscal non utilisé des 3 dernières années.

Quand et comment en bénéficier ?

Pour que vos versements soient pris en compte sur votre déclaration fiscale de 2024, ils doivent être effectués avant le 31 décembre. Il est donc recommandé de faire un point sur votre situation personnelle avant cette échéance, afin de définir le montant à investir le plus adapté à votre situation fiscale. Pour cela, consultez votre conseiller en gestion de patrimoine, qui vous aidera à structurer vos investissements selon vos objectifs de retraite, et de manière plus globale, préparer votre futur avec un bilan retraite.

Les points à considérer avant de verser sur votre PER

Bien que le PER offre un avantage fiscal immédiat, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement de ce placement, notamment en termes de disponibilité des fonds. Les sommes investies sur un PER sont généralement bloquées jusqu’à l’âge de la retraite, sauf cas de déblocage anticipé (comme l’achat de la résidence principale ou des situations de force majeure telles qu’un décès ou une invalidité). Le capital n’est pas garanti.

De plus, la sortie en capital ou en rente viagère à la retraite devra être soigneusement réfléchie, car les modalités fiscales de la sortie peuvent différer selon le mode de liquidation choisi. Si la déduction fiscale est intéressante à court terme, il convient d’évaluer l’impact global sur votre patrimoine à long terme.

Private Equity : Investir dans des PME et bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Investir dans des fonds de private equity, tels que les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) et les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité), peut vous permettre de soutenir le tissu économique des PME françaises et également de bénéficier d’une réduction d’impôt significative. Vous pouvez obtenir jusqu’à 18 % de réduction sur le montant de vos versements pour les FCPI et FIP, et jusqu’à 30 % pour les FIP Corse, selon leur quota d’investissement dans des PME éligibles.

Conditions d’éligibilité et avantages fiscaux

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est essentiel de conserver vos parts du fonds pendant au moins 5 ans à compter de la souscription.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, certaines conditions doivent être respectées :

  • Conservation des parts : Vous devez conserver vos parts pendant au moins 5 ans à compter de la souscription pour bénéficier de l’avantage fiscal.
  • Exonération des plus-values : De plus, les plus-values réalisées par les porteurs de parts ne sont pas soumises à l’imposition au-delà de cette période (5ans), hors prélèvements sociaux.

À retenir :

Il est possible de cumuler les avantages fiscaux offerts par les FIP, les FCPI et les FIP Corse, ce qui vous permet d’optimiser vos économies d’impôt.

Plafonds d’investissement et réduction d’impôt

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des plafonds d’investissement et des réductions d’impôt maximales :

À noter : ces avantages fiscaux sont soumis au plafonnement global des niches fiscales qui est de 10 000 €. Ainsi chaque investisseur doit prendre en compte les réductions d’impôt dont il bénéficie par ailleurs pour calculer son solde d’avantage fiscal disponible.

Célibataire

12 000 €

2 160 €

Oui : réduction maximale
de 4 320 €

Couple

marié / pacsé

24 000 €

4 320 €

Oui : réduction maximale
de 8 640 €

Célibataire

12 000 €

3 600 €

Oui : réduction maximale de 7 920 €

Couple

marié / pacsé

24 000 €

7 200 €

Oui : réduction maximale de 10 000 € (plafonnement global des niches fiscales)

Pourquoi choisir un FIP ou un FCPI ?

Au-delà de leurs avantages fiscaux, ces solutions offrent l’opportunité de diversifier vos placements financiers.

En investissant via les FIP et FCPI, vous contribuez au capital de PME non cotées en bourse, soutenant ainsi le financement de leur développement. Il est important de noter que ces fonds, ainsi que les sociétés de gestion qui les administrent, doivent être agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Agir avant la fin de l’année

En investissant avant la fin de l’année, vous pouvez réduire efficacement votre impôt sur le revenu tout en accédant à des projets d’investissement uniques. Une opportunité intéressante à saisir avant la clôture de l’exercice fiscal.

Pourquoi commencer à préparer son avenir dès aujourd’hui grâce au PER ?

Anticipez votre avenir avec sérénité ! Le PER est une solution flexible, accessible, et déductible, vous permettant de préparer votre retraite en ajustant librement les montants et le moment des versements.

La préparation de votre retraite ne devrait pas être une source d’inquiétude, mais plutôt une occasion de prendre le contrôle de votre avenir. Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est une solution simple et accessible qui permet de se constituer un capital financier pour booster ses revenus à la retraite.

► Un investissement malin pour maîtriser votre fiscalité

Pour les contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, le PER constitue une option particulièrement intéressante. Il permet de se préparer sereinement à la retraite tout en réduisant son impôt sur le revenu.

En effet, les sommes versées sur un PER sont déductibles des revenus imposables, dans certaines limites, permettant ainsi de réduire efficacement votre impôt. Cette déduction procure un double bénéfice : non seulement vous économisez aujourd’hui, mais vous vous assurez également un revenu complémentaire pour demain.

Un dispositif souple et adaptable à chaque étape de la vie

La flexibilité du PER est l’un de ses plus grands atouts. Contrairement à d’autres produits d’épargne, le PER vous permet de choisir librement le montant et le rythme de vos versements. Cette adaptabilité rend le PER accessible à tous les budgets, en offrant la possibilité d’ajuster vos contributions en fonction de vos capacités financières et de vos projets. Ainsi, vous pouvez commencer modestement puis augmenter vos versements lorsque votre situation financière s’améliore.

Une solution pour tous, à tout moment

Il n’est jamais trop tôt ni trop tard pour penser à sa retraite. Que vous soyez jeune actif ou proche de la retraite, le PER s’adapte à vos besoins spécifiques et à votre appétence au risque. En commençant tôt, vous maximisez votre capital pour la retraite tout en bénéficiant de l’effet de la capitalisation. Si vous démarrez plus tard, le PER reste une solution avantageuse pour optimiser vos revenus futurs et alléger votre charge fiscale dès maintenant.

Un accompagnement personnalisé pour vous guider

Votre avenir mérite toute votre attention, et il est essentiel de bien comprendre les avantages et les risques des solutions qui s’offrent à vous. Votre conseiller est là pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner à chaque étape de votre projet dans la découverte de cette solution. Ensemble, vous évaluerez vos besoins, vos capacités d’épargne, et la stratégie la plus adaptée pour atteindre vos objectifs.

Anticipez votre avenir avec le PER : une démarche simple, efficace, et sur-mesure pour préparer une retraite à votre image