Maîtriser sa fiscalité grâce à l’immobilier, c’estpossible en 2026. Quatre régimes fiscaux dédiés à l’ancien à réhabiliter subsistent, avec des avantages pouvant atteindre 30 % du montant des travaux. Encore faut-il choisir le dispositif adapté à votre profil. Présentation.
Pour développer son patrimoine immobilier tout en réduisant sa fiscalité, l’investisseur peut s’appuyer, en fonction de sa situation personnelle, sur quatre régimes fiscaux distincts applicables à l’immobilier ancien à réhabiliter :
La loi Malraux
La loi Denormandie
La loi Monuments Historiques
Le régime dit du Déficit foncier
Loi Denormandie
Loi Malraux
Loi Monuments Historiques
Régime du Déficit Foncier
Type d’investissement
Investissement immobilier dans l’ancien à réhabiliter (sous conditions spécifiques à chaque régime)
Pour qui ?
Impôt > 5 000 €
Impôt > 15 000 €
Revenu global > 200 000 €/an
Revenus fonciers nets > 8 000 €/an
Quel avantage fiscal ?
Réduction d’impôt allant jusqu’à 21% de l’investissement total
Réduction d’impôt de 30% du montant des travaux de réhabilitation éligibles
Economie d’impôt grâce à la déduction sur le revenu imposable du déficit foncier lié aux travaux éligibles
Economie d’impôt et de prélèvements sociaux grâce à la déduction des travaux éligibles sur les revenus fonciers imposables
Quels engagements locatifs ?
Location nue 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de ressources et de loyer
Location nue 9 ans
Conservation du bien 15 ans dont location nue 3 ans minimum
La loi de finances pour 2026 rebat les cartes de l’investissement dans les PME non cotées. Si la réduction d’impôt des FCPI classiques disparaît, celle du FIP Corse est maintenue à 30 %. Une solution qui permet à la fois de réduire ses impôts et de diversifier son épargne.
La loi de finances pour 2026 a supprimé la réduction d’impôt pour investissement dans les FCPI dits classiques (hors jeunes entreprises innovantes). En revanche la réduction d’impôt de 30 % pour investissement dans un FIP Corse est maintenue. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 3 600 € pour un contribuable célibataire et 7 200 € pour un couple marié ou pacsé.
Outre son avantage fiscal, cette solution permet de diversifier ses placements financiers.
Au travers des FIP Corse, vous investissez au capital de PME non cotées en bourse afin de permettre le financement de leur développement. Ces fonds ainsi que les sociétés de gestion qui les gèrent doivent être agréées par l’AMF (autorité des marchés financiers).
Focus sur le Plan Epargne Retraite et les nouveautés fiscales* applicables depuis le 1er janvier 2026.
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est une solution simple et accessible qui permet de se constituer un capital financier pour booster ses revenus à la retraite.
Pour les contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, le PER constitue une option particulièrement intéressante. Il permet de se préparer sereinement à la retraite tout en réduisant son impôt sur le revenu, grâce à la déduction fiscale des sommes versées (soumis à conditions).
Mais depuis le 1er janvier 2026, deux nouvelles règles sont entrées en vigueur.
1. Fin de la déductibilité fiscale après 70 ans
Depuis le 1er janvier 2026, les versements effectués à partir de votre 70e anniversaire ne sont désormais plus déductibles de votre revenu imposable. En clair : si vous avez 70 ans ou plus, vous pouvez toujours alimenter votre PER, mais vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôt associée.
Si vous avez moins de 70 ans, rien ne change pour vous. Si vous approchez de cet âge, il peut être judicieux d’anticiper vos versements avant votre anniversaire.
2. Les plafonds non utilisés sont reportables plus longtemps : 5 ans au lieu de 3
Bonne nouvelle pour les épargnants qui n’utilisent pas le maximum autorisé chaque année : le délai de report des plafonds non utilisés est allongé de 2 ans.
Chaque année, vous disposez d’un plafond de déduction fiscale pour vos versements sur un PER. Si vous ne l’utilisez pas en totalité, la partie non consommée ne disparaît pas : vous pouviez jusqu’ici la reporter sur les 3 années suivantes. Ce délai passe désormais à 5 ans.
Cette nouvelle mesure s’applique aux plafonds non utilisés à compter de l’année 2026. Les reliquats des années 2024 et 2025 restent soumis à l’ancienne règle des 3 ans (reportables respectivement jusqu’en 2027 et 2028).
3. Un exemple pour mieux comprendre la combinaison gagnante de l’effet de levier fiscal et de la capitalisation des intérêts sur le long terme :
Exemple* d’investissement pendant 20 ans sur un PER
Durée de l’épargne
Versements annuels
Gain fiscal annuel estimé (si TMI 30%)
Soit effort d’épargne réel annuel (= versements – gain fiscal)
Soit effort d’épargne réel total sur 20 ans (= versements totaux – gain fiscal total)
Capital potentiel atteint au bout de 20 ans si rentabilité annuelle du PER = 3,5% (non garantie)
La loi de finances pour 2026 introduit deux modifications qui concernent directement les détenteurs d’un Plan d’Épargne Retraite (PER). Si vous épargnez pour votre retraite ou envisagez de le faire, voici ce qu’il faut savoir pour ne pas perdre un avantage fiscal auquel vous avez droit – et éviter une mauvaise surprise.
Le PER, un placement retraite avec un avantage fiscal puissant*
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est avant tout un outil conçu pour préparer votre retraite. Son principe est simple : vous épargnez tout au long de votre vie active, et une fois à la retraite, vous récupérez le capital accumulé. Vous avez le choix entre trois modes de sortie : en capital (en une seule fois ou de manière fractionnée), en rente viagère (un revenu régulier versé jusqu’à votre décès), ou une combinaison des deux. Cette flexibilité vous permet de piloter votre niveau de vie à la retraite selon vos besoins réels.
En plus de vous constituer une épargne, les sommes versées sur votre PER peuvent être déduites de votre revenu imposable*, dans la limite d’un plafond annuel.
Mais depuis le 1er janvier 2026, deux nouvelles règles sont entrées en vigueur.
Ce qui change en 2026 : les deux nouvelles règles
1. Fin de la déductibilité fiscale après 70 ans
Jusqu’au 31 décembre 2025, il n’existait aucune limite d’âge pour profiter de l’avantage fiscal du PER. Que vous ayez 55, 68 ou 80 ans, vos versements restaient déductibles de vos revenus.
Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2026.
Les versements effectués à partir de votre 70e anniversaire ne sont désormais plus déductibles du revenu imposable. En clair : si vous avez 70 ans ou plus, vous pouvez toujours alimenter votre PER, mais vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôt associée.
À retenir : Si vous avez moins de 70 ans, rien ne change pour vous. Si vous approchez de cet âge, il peut être judicieux d’anticiper vos versements avant votre anniversaire.
2. Les plafonds non utilisés sont reportables plus longtemps : 5 ans au lieu de 3
Bonne nouvelle pour les épargnants qui n’utilisent pas le maximum autorisé chaque année : le délai de report des plafonds non utilisés est allongé de 2 ans.
Comment fonctionne ce mécanisme de report ?
Chaque année, vous disposez d’un plafond de déduction fiscale pour vos versements sur un PER. Si vous ne l’utilisez pas en totalité, la partie non consommée ne disparaît pas : vous pouviez jusqu’ici la reporter sur les 3 années suivantes. Ce délai passe désormais à 5 ans.
Concrètement, cela signifie que si vous avez eu des revenus irréguliers, une période d’inactivité, ou simplement que vous n’avez pas épargné autant que souhaité, vous disposez maintenant d’une fenêtre plus longue pour rattraper votre retard fiscal.
À partir de quand s’applique ce nouveau délai ?
Cette mesure s’applique aux plafonds non utilisés à compter de l’année 2026. Les reliquats des années 2024 et 2025 restent soumis à l’ancienne règle des 3 ans (reportables respectivement jusqu’en 2027 et 2028).
Ce que vous devriez faire maintenant
Ces changements peuvent avoir un impact concret sur votre stratégie d’épargne retraite. Voici les bonnes questions à vous poser :
Avez-vous moins de 70 ans ? Pensez à optimiser vos versements avant cet âge pour profiter pleinement de la déductibilité.
N’avez-vous pas saturé votre plafond ces dernières années ? Vous pouvez désormais rattraper jusqu’à 5 ans de plafonds non consommés.
Souhaitez-vous transmettre votre patrimoine ? Le PER reste un outil de transmission intéressant, mais sa dimension fiscale à l’entrée est maintenant conditionnée à votre âge.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a introduit une augmentation de la CSG de 1,4 % sur les revenus du capital. Une mesure qui concerne directement les détenteurs d’un Plan d’Épargne Retraite (PER). Faisons le point sur les conséquences concrètes pour votre épargne.
► Ce qui change
Le taux de CSG applicable aux revenus du capital passe à 10,6 % (contre 9,2 % auparavant). Conséquence directe : le taux global de prélèvements sociaux sur les gains des PER s’élève désormais à 18,6 %.
La Direction générale des finances publiques (DGFIP) a confirmé que tous les PER sont concernés (sauf exception) par cette hausse, qu’ils soient assurantiels ou bancaires.
Impact selon votre mode de sortie
► Sortie en rente viagère
Type de versements
CSG applicable
Impact de la hausse
Versements obligatoires
CSG sur les revenus de remplacement
Non concerné
Versements volontaires
CSG sur les revenus du capital
Hausse applicable
Les rentes issues de versements obligatoires échappent donc à cette augmentation, car elles relèvent de la CSG sur les revenus de remplacement. En revanche, les rentes provenant de versements volontaires supportent le nouveau taux.
► Sortie en capital
Composante du capital
Prélèvements sociaux
Impact de la hausse
Part correspondant aux versements
Non assujettie
Non concerné
Part correspondant aux plus-values
Assujettie
Hausse applicable
Lors d’une sortie en capital, seule la part correspondant aux gains (plus-values) est soumise aux prélèvements sociaux. C’est donc uniquement cette fraction qui supporte l’augmentation de la CSG.
En résumé
Cette hausse de la CSG affecte principalement les gains réalisés sur votre PER, que vous optiez pour une sortie en rente viagère (versements volontaires) ou en capital (plus-values). Les versements eux-mêmes et les rentes issues de versements obligatoires ne sont pas impactés.
Vous souhaitez évaluer l’impact de cette mesure sur votre situation personnelle ? N’hésitez pas à contacter votre conseiller Advenis Gestion Privée pour une analyse personnalisée selon votre profil et vos objectifs.
Investir dans des fonds de private equity, tels que les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) et les FIP Corse (Fonds d’Investissement de Proximité investis en Corse), peut vous permettre de soutenir le tissu économique des PME françaises et également de bénéficier d’une réduction d’impôt significative. Vous pouvez obtenir jusqu’à 25 % de réduction sur le montant de vos versements pour les FCPI, et jusqu’à 30 % pour les FIP Corse, selon leur quota d’investissement dans des PME éligibles.
► Conditions d’éligibilité et avantages fiscaux
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est essentiel de conserver vos parts du fonds pendant au moins 5 ans à compter de la souscription.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, certaines conditions doivent être respectées :
Conservation des parts : Vous devez conserver vos parts pendant au moins 5 ans à compter de la souscription pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Exonération des plus-values : De plus, les plus-values réalisées par les porteurs de parts ne sont pas soumises à l’imposition au-delà de cette période (5ans), hors prélèvements sociaux.
► À retenir :
Il est possible de cumuler les avantages fiscaux offerts par les FIP, les FCPI et les FIP Corse, ce qui vous permet d’optimiser vos économies d’impôt.
► Plafonds d’investissement et réduction d’impôt
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des plafonds d’investissement et des réductions d’impôt maximales :
À noter : ces avantages fiscaux sont soumis au plafonnement global des niches fiscales qui est de 10 000 €. Ainsi chaque investisseur doit prendre en compte les réductions d’impôt dont il bénéficie par ailleurs pour calculer son solde d’avantage fiscal disponible.
Oui : réduction maximale de 10 000 € (plafonnement global des niches fiscales)
► Pourquoi choisir un FIP Corse ou un FCPI ?
Au-delà de leurs avantages fiscaux, ces solutions offrent l’opportunité de diversifier vos placements financiers.
En investissant via les FIP Corse et FCPI, vous contribuez au capital de PME non cotées en bourse, soutenant ainsi le financement de leur développement. Il est important de noter que ces fonds, ainsi que les sociétés de gestion qui les administrent, doivent être agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
► Agir avant la fin de l’année
En investissant avant la fin de l’année, vous pouvez réduire efficacement votre impôt sur le revenu tout en accédant à des projets d’investissement uniques. Une opportunité intéressante à saisir avant la clôture de l’exercice fiscal.
