Catégorie : Transmettre votre patrimoine

Investissez dans l’immobilier locatif et réduisez vos impôts grâce au dispositif Denormandie

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Moins médiatisé que la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre pourtant une opportunité fiscale tout aussi intéressante : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt* pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens dans des centres-villes en besoin de revitalisation.

En vigueur depuis le 28 mars 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif incite à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, avec à la clé une réduction d’impôt significative.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Pour être éligible, l’investissement doit répondre à trois critères essentiels :

  • Porter sur un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou une transformation en usage d’habitation ;
  • Être situé dans l’une des 245 villes éligibles (définies par décret) ;
  • Comprendre des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).

Engagements du propriétaire bailleur

En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à :

  • Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale.
  • Respecter une durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans, au choix du propriétaire.
  • Appliquer certains plafonds de loyer et de ressources du locataire

Quelle réduction d’impôt pouvez-vous obtenir ?

Le taux de réduction dépend de la durée de votre engagement locatif : la réduction d’impôt augmente avec la durée de l’engagement de location :

  • Engagement de 6 ans = réduction d’impôt de 12% du prix de revient du logement
  • Engagement de 9 ans = réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement
  • Engagement de 12 ans = réduction d’impôt de 21% du prix de revient du logement

A noter : La réduction est calculée selon un double plafond d’investissement de 300 000 € et de 5500 €/m². Elle est également prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.

Un exemple concret

Les illustrations pratiques sont proposées à titre d’illustration et ne constituent pas une recommandation ni un conseil.

Exemple donné à titre indicatif. La réduction d’impôt varie selon les montants investis, la durée de l’engagement, et les plafonds réglementaires.
Le loyer dépend de la zone géographique et des plafonds en vigueur. Les loyers indiqués ci-dessous, ne constituent pas des engagements contractuels d’Advenis Gestion Privée qui ne garantit pas de loyers minimums.

Hypothèse d’investissement :

Lot T2 de 33,3 m² + 4,9m² terrasse + parking

Prix foncier avec parking : 48 801 €

Quote part travaux (via une ASL) : 125 409 €

Prix de revient total : 174 210 €

Réduction d’impôt sur 12 ans : 36 584 €

Loyer potentiel plafonné : 406 €/mois

Vous souhaitez en savoir plus ?

Contactez dès maintenant votre conseiller pour :

  • Vérifier l’éligibilité de votre projet au dispositif fiscal,
  • Estimer votre réduction d’impôt potentielle,
  • Obtenir un accompagnement personnalisé dans la réalisation de votre investissement locatif avec la loi Denormandie.

Comment réussir son investissement immobilier locatif en 2025 ?

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L’immobilier locatif reste l’un des placements les plus efficaces pour construire un patrimoine, à condition d’être bien accompagné.

L’investissement immobilier locatif en 2025, nos conseils pour votre investissement :

Définissez des objectifs clairs 

Pourquoi investissez-vous ?

  • Préparer votre retraite
  • Percevoir un revenu complémentaire
  • Transmettre à vos enfants
  • Maîtriser votre pression fiscale

► Chaque objectif oriente différemment votre projet (durée de détention, localisation, fiscalité…).

Privilégiez les financements bancaires à taux fixes * :

Un crédit à taux fixe vous permet :

  • de limiter l’apport initial ;
  • de bénéficier d’un effet de levier ;
  • de figer vos mensualités dans le temps, tandis que les loyers peuvent être revalorisés.

De plus, selon le dispositif fiscal choisis, une partie de vos échéances de prêt peut être supportée par votre locataire.

* Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Pensez long terme 

L’investissement immobilier se conçoit sur une période de long terme, afin d’« amortir » les frais inhérents à l’acquisition et de bénéficier pleinement du cycle complet de l’immobilier et de ses perspectives de valorisation.

Sélectionnez avec soin le dispositif fiscal

De nombreux dispositifs permettent de maîtriser votre fiscalité, mais tous ne conviennent pas à toutes les situations. Votre conseiller pourra vous orienter * en fonction de votre situation personnelle en analysant vos objectifs, revenus, et patrimoine.

* L’avis de votre conseiller ne saurait constituer une recommandation fiscale personnalisée et ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée.

Coup de tonnerre pour certains montages en démembrement de propriété

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Dans le cadre de la lutte contre certains schémas d’optimisation fiscale, le Ministère des Finances a décidé de limiter le régime fiscal des opérations de démembrement de propriété. Une réforme importante est ainsi intervenue, introduisant une exception notable au principe selon lequel la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue en franchise d’impôt.

► Une réforme ciblée sur les donations en quasi-usufruit

Depuis le 29 décembre 2023, cette réforme vise les donations de sommes d’argent assorties de quasi-usufruit au profit du donateur. Concrètement, dans les cas visés par la nouvelle loi et pour le calcul des droits de succession, la créance de restitution dont dispose le nu-propriétaire ne sera désormais plus déductible de l’actif successoral du défunt. En d’autres termes, cela signifie que les nus-propriétaires supporteront désormais les droits de succession sur les sommes d’argent données avec réserve d’usufruit.

► Des précisions bienvenues de l’administration fiscale

Afin de répondre aux inquiétudes et interrogations générées par cette réforme, l’administration fiscale a publié des précisions dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) le 26 septembre dernier.

  • Exclusion des clauses bénéficiaires démembrées en assurance-vie

L’administration a confirmé que la réforme ne s’applique pas, entre autres, aux sommes d’argent démembrées en vertu de l’exécution d’une clause bénéficiaire d’assurance vie. Ainsi au décès du bénéficiaire en usufruit, les nus-propriétaires continueront de récupérer la propriété de ces sommes en franchise fiscale. Cette précision était particulièrement attendue du fait de l’importance de ces clauses bénéficiaires démembrées dans la pratique de l’assurance-vie.

  • Exemption pour les quasi-usufruits au profit du conjoint survivant

De même elle confirme que les dettes de restitution nées d’un quasi-usufruit successoral du conjoint survivant, du partenaire pacsé ou du concubin resteront déductibles de leur actif successoral. Cette disposition permet de préserver un allègement fiscal pour les transmissions au sein du couple.

  • Possibilité de déduire les dettes de restitution sous conditions

Enfin l’administration fiscale rappelle que les dettes de restitution visées pourront toujours être déduites de l’actif successoral de l’usufruitier s’il est apporté la preuve que le quasi-usufruit n’a pas été constitué dans un but principalement fiscal. Cependant, bien que l’administration donne quelques exemples de situations qui pourraient démontrer l’absence de but fiscal, cette nouvelle règle pourrait donner lieu à de nombreux contentieux. La preuve du caractère non fiscal de certains montages pourrait, en effet, être difficile à apporter dans la pratique.

► En conclusion

Cette réforme marque un durcissement de la législation sur les opérations de démembrement de propriété et s’inscrit dans une logique de lutte contre les abus en matière de transmission patrimoniale. Les précisions de l’administration apportent des réponses rassurantes, notamment pour les clauses d’assurance-vie démembrées et les quasi-usufruits au profit des conjoints survivants, mais elles laissent planer des incertitudes pour d’autres situations. Le suivi des contentieux qui en découleront sera essentiel pour évaluer les conséquences pratiques de cette réforme.

Projet de Loi de Finances pour 2025 : quelles sont les principales mesures fiscales pour les particuliers ?

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► Projet de Loi de Finances pour 2025 : Quelles sont les principales mesures fiscales pour les particuliers ?

Le Projet de Loi de Finances pour 2025 (PLF 2025) introduit plusieurs propositions fiscales visant les ménages pour équilibrer les finances publiques.

► Voici un aperçu des principales mesures fiscales envisagées par le gouvernement

  • Indexation du barème de l’impôt sur le revenu

Pour compenser l’inflation, le barème de l’impôt sur le revenu serait revalorisé de 2 % en 2024. Cela permettrait d’éviter une hausse d’impôt pour les contribuables à revenu constant. En ajustant les tranches d’imposition en fonction de l’inflation, cette mesure maintient le pouvoir d’achat des ménages, en particulier dans un contexte où la hausse des prix pèse sur les finances des foyers.

  • Contribution différentielle sur les hauts revenus

Le gouvernement envisage de mettre en place une imposition minimale de 20 % pour les foyers à très hauts revenus. Cette contribution concernerait les contribuables célibataires ayant des revenus annuels supérieurs à 250 000 € ainsi que les couples ayant des revenus supérieurs à 500 000 €. Si le taux moyen d’imposition est inférieur à 20 %, une contribution supplémentaire viendrait combler l’écart. L’objectif est de renforcer la progressivité de l’impôt et d’accroître la contribution des ménages les plus aisés au redressement des finances publiques.

  • Réforme pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)

Les amortissements réalisés par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourraient être déduits du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Cela augmenterait le montant de la plus-value et diminuerait en partie l’avantage fiscal actuellement offert aux LMNP, bien qu’ils continueraient de bénéficier du régime des plus-values des particuliers avec des abattements en fonction de la durée de détention.

À noter : cette mesure ne s’appliquerait pas aux loueurs en meublés non professionnels bénéficiant du régime micro BIC.

  • Prolongation de l’abattement pour les dirigeants partant en retraite

Le gouvernement propose de prolonger jusqu’en 2031 l’abattement fixe de 500 000 € applicable aux plus-values de cession pour les dirigeants partant à la retraite. Cette mesure, initialement prévue jusqu’en 2024, permet de réduire l’imposition lors de la vente des parts sociales, offrant aux dirigeants un cadre plus favorable pour organiser leur transition vers la retraite.

Ces mesures sont encore en discussion et pourraient être modifiées par des amendements lors des débats parlementaires. Il est donc essentiel de suivre leur évolution jusqu’à leur adoption finale prévue en décembre.

Précisions sur le champ d’application des Pactes Dutreil

Pacte Dutreil : exclusion des activités de location meublée

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Les avantages fiscaux déclinés dans cet article sont souvent proposés en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Ils dépendent des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

Le pacte Dutreil, un éclairage nécessaire

Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui vise à encourager la transmission d’entreprises familiales en facilitant la réduction des droits de mutation (exonération de 75 % des droits de succession ou de donation). Ce dispositif a été spécifiquement élaboré dans le but de promouvoir et favoriser la pérennité des entreprises familiales.

Cependant, des zones d’ombre subsistent quant à son application dans le contexte d’une gestion patrimoniale mobilier ou immobilier personnelle.

Que se passe-t-il dans le cas d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ?

Face à des interprétations ambiguës, le gouvernement a pris l’initiative de clarifier le champ d’application du pacte Dutreil. Désormais, l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier est expressément exclu du dispositif Dutreil.

Cette mesure s’applique aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023.

En résumé, cette mesure vise à apporter une précision cruciale pour assurer une application plus cohérente du pacte Dutreil, renforçant ainsi la sécurité juridique des contribuables impliqués dans des transmissions d’entreprises familiales et dans la gestion de leur patrimoine. L’objectif est de recentrer le dispositif sur la transmission d’actifs professionnels.

Création du Plan Epargne Avenir Climat (PEAC) et impacts sur les PER ouverts par des mineurs

Création du Plan Épargne Avenir Climat (PEAC) et interdiction des PER pour les mineurs

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Les avantages fiscaux déclinés dans cet article sont souvent proposés en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Ils dépendent des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

En réponse à la création du PEAC entérinée par la loi du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte, le gouvernement souhaite acter la suppression prochaine du Plan Épargne Retraite (PER) pour les mineurs. Cette mesure est destinée à encourager le lancement commercial du PEAC et à restreindre les stratégies d’optimisation fiscale.

Spécialement conçu pour les jeunes épargnants, le PEAC ouvre de nouvelles perspectives d’investissement et encourage l’engagement en faveur de l’avenir environnemental.

Quels seront les répercussions sur le Plan d’Épargne Retraite (PER) détenus par les mineurs ?

Que vont devenir les PER déjà ouverts ? Quelle alternative ? Découvrez, dans cet article, les changements à ne pas manquer !

Le texte supprime à compter du 1er janvier 2024, la possibilité pour les mineurs d’ouvrir un Plan d’Épargne Retraite (PER). Les PER existants sont gelés jusqu’à la majorité de leurs titulaires ou peuvent être débloqués avant cette date (sans exonération fiscale).

Le PER pour un mineur offrait aux parents des avantages fiscaux, puisqu’une partie des versements est déductible de leur assiette fiscale dans le cas où l’enfant est rattaché au foyer fiscal de ses parents.

Désormais, les parents ne peuvent plus profiter de ces avantages fiscaux, laissant ainsi place au PEAC.

Qu’est-ce que le PEAC ?

Le Plan d’Épargne Avenir Climat (PEAC), instauré par la loi pour l’industrie verte, s’adresse uniquement aux jeunes de moins de 21 ans. Ce plan a pour objectif de faciliter la constitution d’une épargne de long terme principalement dédiée au soutien de l’économie productive et de la transition écologique, en vue de préparer leur entrée dans la vie active.

Quels sont les avantages fiscaux du PEAC ?

Les gains et plus-values du PEAC sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (sauf en cas de non-respect des conditions de fonctionnement du PEAC).

Principales caractéristiques et conditions du PEAC

  • Le titulaire doit être âgé de moins de 21 ans à la date d’ouverture.
  • Le titulaire doit résider en France à titre habituel.
  • Ce plan est soumis au principe de mono détention (comme le livret A).
  • Le PEAC se compose d’un compte espèces et d’un compte titres comme le PEA.
  • Gestion pilotée : la distribution est confiée aux réseaux bancaires et aux assureurs.
  • Le plafond de versement n’est pas encore connu : selon les annonces gouvernementales il devrait être le même que celui du livret A.
  • La clôture du PEAC est programmée aux 30 ans du titulaire.
  • La clôture est également prévue en cas de décès du titulaire.
  • Déblocage exceptionnel, strictement encadré, en cas d’invalidité du titulaire ou de décès de l’un des parents, quel que soit l’âge du titulaire.
  • Blocage total des sommes épargnées jusqu’aux 18 ans du titulaire, puis partiel à compter de 18 ans à la condition que le plan ait été ouvert depuis plus de 5 ans.
  • En cas de retrait ou de rachat partiel effectué après cet âge, plus aucun versement sur le plan n’est admis.

Composition du PEAC :

Concrètement, ce type de placement se matérialise sous la forme d’un compte-titres ou d’un contrat de capitalisation, et il est possible de l’établir auprès d’une institution bancaire ou d’une compagnie d’assurance.

Plus précisément, d’après les déclarations de Bruno Le Maire il s’agit « d’investissements qui devront être identifiés par des labels, par exemple investissement socialement responsable (ISR) ou Greenfin. Il pourra également s’agir d’obligations vertes européennes, ou encore d’OAT (Obligations Assimilables du Trésor, NDLR) vertes émises par l’Agence France Trésor depuis 2017 ».

Un décret doit définir les titres dans lesquels le plan peut être investi, les principes d’allocation de l’épargne auxquels il est soumis et les stratégies d’investissement qu’il peut proposer.

Le rendement du PEAC ne serait pas réglementé. Bruno Le Maire indique toutefois que son rendement est « sans doute plus attractif que celui du Livret A ».

Il est crucial de souligner que le PEAC ne dispose d’aucune garantie quant au rendement et quant au capital investi.

Pour conclure, le PEAC entrera en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 1er juillet 2024.