Immobilier, SCPI, actions… quels placements ont le vent en poupe en 2026 ? Entre les signaux encourageants du marché immobilier aujourd’hui et les enseignements de 40 ans d’études sur la performance des actifs, nous vous donnons les clés pour y voir plus clair.
Les enseignements de l’Histoire
Bien que non représentatives d’un futur inconnu, les nombreuses études réalisées dans le passé nous éclairent tout de même sur les statistiques de rentabilité des différents placements.
Les résultats des analyses de court terme fluctuent beaucoup en fonction de situations particulières (crises géopolitiques, crise des subprimes, bulles diverses, etc…) si bien qu’il peut être difficile d’en tirer des enseignements.
En revanche sur une période de long terme,les actions ressortent souvent comme les investissements les plus rentables, suivis par les SCPI et l’immobilier résidentiel.
Cela signifie qu’à condition de
bien diversifier ses placements,
d’avoir un horizon long
et de supporter des fluctuations importantes,
les placements en actions pourraient vous permettre d’augmenter la rentabilité de vos actifs.
Pour ceux qui recherchent l’optimisation du fameux couple rendement risque, l’immobilier et les SCPI présentent également un avantage significatif par rapport aux autres classes d’actifs.
Source : étude IEIF 2025, 40 ans de performances comparées
Un retour en grâce pour les SCPI et l’investissement immobilier ?
Production de crédits en hausse, stabilisation des taux, reprise des transactions dans l’ancien, et même loi de finances pour 2026 qui, au milieu des hausses d’impôts, introduit un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier… Autant de signaux qui, combinés à la pénurie de logements en France, contribueront à redonner des couleurs à l’investissement immobilier cette année.
Le marché des SCPI, quand à lui, voit sa collecte nette augmenter de 29% en 2025 (source : ASPIM), certainement aidé par des taux de rendement résilients et largement au-dessus de l’inflation (4,91 % en moyenne en 2025, source ASPIM).
Investissement en location meublée, en SCPI, avec incitation fiscale* (Denormandie, Malraux, déficit foncier, Jeanbrun) : contactez votre conseiller pour savoir quel investissement est adapté pour vous !
Des nouvelles classes d’actifs sources de diversification ont le vent en poupe ces dernières années. Si elles doivent être appréhendées avec les précautions d’usage (appétence au risque, durée d’immobilisation,…) elles permettent de délivrer, le cas échéant, des performances non négligeables : le crowdfunding, pour capitaliser sur des projets innovants, et l’or, valeur refuge par excellence, redevenu un pilier défensif incontournable. Tour d’horizon de ces sources de décorrélation qui viennent enrichir — et diversifier — le portefeuille.
Le financement participatif : accéder à l’innovation autrement
Le crowdfunding (ou financement participatif) consiste à lever des fonds auprès d’un grand nombre de personnes via une plateforme en ligne. Chaque contributeur donne une petite somme, et ensemble ils financent un projet, un produit ou une cause.
Certains types de financement retiennent l’attention : entrée au capital d’entreprises (les contributeurs deviennent actionnaires), financement de projet immobilier ou de PME (les contributeurs sont remboursés avec des intérêts potentiels)
Les avantages de l’investissement sont nombreux :
Accès facile à des projets innovants ou à des startups (autrement inaccessibles) ;
Diversification du portefeuille avec une classe d’actifs différente des marchés traditionnels ;
Potentiel de rendement élevé si le projet réussit (en contrepartie de risque de perte en capital) ;
Participation active à des projets porteurs de sens ou alignés avec ses valeurs.
Il faut toutefois veiller à sélectionner avec la plus grande attention car les projets sont souvent complexes et, en contrepartie d’une performance parfois très importante, les risques existent : échec du projet, manque de liquidités, manque de transparence, perte de capital,…
L’or : l’actif qui redevient un pilier de protection
Enfin il ne faut pas oublier l’actif anti-stress par excellence : l’or
L’actif revenu au centre des débats depuis que les obligations ont perdu une partie de leurs vertus protectrices.
Bien que cet investissement ne soit pas parfait (pas de revenus) et dépendant des conditions macro-économiques (sensible aux hausses de taux d’intérêts), l’or reste (ou redevient) un actif défensif :
parce qu’il n’est (presque) corrélé à rien ;
parce qu’il protège souvent contre les chocs systémiques, les pertes de confiance dans les monnaies ;
parce qu’il ne présente pas de risque de défaut.
Le particulier a le choix d’investir:
soit directement : or métal (pièces, lingot, mini lingots) ce qui présente pas mal d’inconvénients (dépôt, protection) ;
soit indirectement : or papier représenté par l’acquisition de parts de fonds cotés (ETF) indexé sur l’évolution de l’once d’or ce qui présente beaucoup de souplesse (taille, liquidité).
Si nous devions résumer l’évolution actuelle du portefeuille moderne :
Les obligations ne sont plus aussi défensives qu’avant, l’or redevient un pilier de protection, le crowdfunding reste une brique satellite à haut potentiel.
La loi de finances pour 2026 introduit deux modifications qui concernent directement les détenteurs d’un Plan d’Épargne Retraite (PER). Si vous épargnez pour votre retraite ou envisagez de le faire, voici ce qu’il faut savoir pour ne pas perdre un avantage fiscal auquel vous avez droit – et éviter une mauvaise surprise.
Le PER, un placement retraite avec un avantage fiscal puissant*
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est avant tout un outil conçu pour préparer votre retraite. Son principe est simple : vous épargnez tout au long de votre vie active, et une fois à la retraite, vous récupérez le capital accumulé. Vous avez le choix entre trois modes de sortie : en capital (en une seule fois ou de manière fractionnée), en rente viagère (un revenu régulier versé jusqu’à votre décès), ou une combinaison des deux. Cette flexibilité vous permet de piloter votre niveau de vie à la retraite selon vos besoins réels.
En plus de vous constituer une épargne, les sommes versées sur votre PER peuvent être déduites de votre revenu imposable*, dans la limite d’un plafond annuel.
Mais depuis le 1er janvier 2026, deux nouvelles règles sont entrées en vigueur.
Ce qui change en 2026 : les deux nouvelles règles
1. Fin de la déductibilité fiscale après 70 ans
Jusqu’au 31 décembre 2025, il n’existait aucune limite d’âge pour profiter de l’avantage fiscal du PER. Que vous ayez 55, 68 ou 80 ans, vos versements restaient déductibles de vos revenus.
Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2026.
Les versements effectués à partir de votre 70e anniversaire ne sont désormais plus déductibles du revenu imposable. En clair : si vous avez 70 ans ou plus, vous pouvez toujours alimenter votre PER, mais vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôt associée.
À retenir : Si vous avez moins de 70 ans, rien ne change pour vous. Si vous approchez de cet âge, il peut être judicieux d’anticiper vos versements avant votre anniversaire.
2. Les plafonds non utilisés sont reportables plus longtemps : 5 ans au lieu de 3
Bonne nouvelle pour les épargnants qui n’utilisent pas le maximum autorisé chaque année : le délai de report des plafonds non utilisés est allongé de 2 ans.
Comment fonctionne ce mécanisme de report ?
Chaque année, vous disposez d’un plafond de déduction fiscale pour vos versements sur un PER. Si vous ne l’utilisez pas en totalité, la partie non consommée ne disparaît pas : vous pouviez jusqu’ici la reporter sur les 3 années suivantes. Ce délai passe désormais à 5 ans.
Concrètement, cela signifie que si vous avez eu des revenus irréguliers, une période d’inactivité, ou simplement que vous n’avez pas épargné autant que souhaité, vous disposez maintenant d’une fenêtre plus longue pour rattraper votre retard fiscal.
À partir de quand s’applique ce nouveau délai ?
Cette mesure s’applique aux plafonds non utilisés à compter de l’année 2026. Les reliquats des années 2024 et 2025 restent soumis à l’ancienne règle des 3 ans (reportables respectivement jusqu’en 2027 et 2028).
Ce que vous devriez faire maintenant
Ces changements peuvent avoir un impact concret sur votre stratégie d’épargne retraite. Voici les bonnes questions à vous poser :
Avez-vous moins de 70 ans ? Pensez à optimiser vos versements avant cet âge pour profiter pleinement de la déductibilité.
N’avez-vous pas saturé votre plafond ces dernières années ? Vous pouvez désormais rattraper jusqu’à 5 ans de plafonds non consommés.
Souhaitez-vous transmettre votre patrimoine ? Le PER reste un outil de transmission intéressant, mais sa dimension fiscale à l’entrée est maintenant conditionnée à votre âge.
La loi de finances pour 2026 lance un tout nouveau dispositif immobilier : le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « Relance Logement ». Conçu pour encourager l’investissement dans les logements destinés à la location abordable, il offre un mécanisme d’amortissement fiscal inédit. Voici ce qu’il faut comprendre avant de vous lancer.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun ?
Investir dans la pierre reste l’une des stratégies patrimoniales les plus solides pour se constituer un revenu complémentaire, préparer sa retraite ou transmettre un capital à ses proches. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette logique en y ajoutant une dimension sociale forte : en échange d’une location à loyer encadré, vous bénéficiez d’un avantage fiscal* sous forme d’amortissement de votre bien.
Le principe : vous achetez un logement neuf ou à rénover, vous le louez à un loyer « abordable » pendant au moins 9 ans, et en contrepartie, vous pouvez amortir jusqu’à 80 % de votre investissement sur votre revenu foncier. Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’avantage fiscal augmente.
Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Tous les investissements immobiliers ne sont pas concernés. Pour bénéficier du statut de bailleur privé, votre acquisition doit respecter plusieurs conditions cumulatives.
Les critères liés au bien
Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
Il doit être acquis neuf, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou construit par le contribuable ;
Ou il s’agit d’un bien ancien pour lequel les travaux de réhabilitation représentent au moins 30 % du prix d’achat ;
Possibilité d’acquérir par l’intermédiaire d’une société à l’IR ;
Dispositif ouvert aux non-résidents
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les conditions de location
Pour valider votre engagement de bailleur privé, vous devez respecter les règles suivantes :
le bien est affecté à la résidence principale du locataire ;
la location prend effet dans les 12 mois de la date d’achèvement du bien ;
l’engagement de location est de 9 ans minimum.
le logement est loué nu ;
le locataire n’appartient pas au foyer fiscal ni à un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus du contribuable
le loyer et les ressources du locataires sont plafonnés (selon la localisation et le type de location) :
location intermédiaire : plafonds Pinel
location sociale : plafonds Loc’avantages 2
location très sociale : plafonds Loc’avantages 3
Combien pouvez-vous amortir et pendant combien de temps ?
C’est le cœur du dispositif. L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais pour un bien neuf, et sur 80 % du prix d’acquisition + 100 % des travaux pour un bien ancien réhabilité. Les frais de notaire, droits de mutation et commissions d’intermédiaires sont exclus de la base de calcul.
Des taux d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué
Le taux annuel d’amortissement — et donc l’avantage fiscal — varie selon que vous optez pour une location intermédiaire, sociale ou très sociale :
Biens neufs
Biens anciens avec travaux
Taux d’amortissement
Location intermédiaire
3,5%/an dans la limite de 8 000 €/an
3%/an dans la limite de 8 000 €/an
Location sociale
4,5%/an dans la limite de 10 000 €/an
3,5%/an dans la limite de 10 000 €/an
Location très sociale
5,5%/an dans la limite de 12 000 €/an
4%/an dans la limite de 12 000 €/an
Durée maximale d’amortissement
Location intermédiaire
28 ans environ
33 ans environ
Location sociale
22 ans environ
28 ans environ
Location très sociale
18 ans environ
25 ans environ
Montant de l’investissement « cible » pour ne pas dépasser les plafonds
Location intermédiaire
285 K € environ
Fonction du ratio foncier/travaux
Location sociale
277 K € environ
Location très sociale
272 K € environ
Plus le loyer pratiqué est bas, plus le taux d’amortissement est élevé. Un choix à mettre en balance avec le rendement locatif attendu.
À noter : la période d’amortissement n’est pas limitée à la durée d’engagement de 9 ans. Votre bien peut continuer à être amorti tant qu’il génère des revenus locatifs imposables, dans la limite du plafond global de 80 % du prix d’acquisition.
Un avantage hors plafonnement des niches fiscales
C’est l’un des points forts du dispositif Jeanbrun : l’amortissement n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la plupart des contribuables. Cela signifie que vous pouvez cumuler cet avantage avec d’autres dispositifs fiscaux sans craindre d’atteindre ce plafond.
En revanche, le dispositif n’est pas cumulable avec les réductions d’impôt Girardin, Malraux ou Monuments Historiques, ni avec la déduction des dépenses de travaux au titre des revenus fonciers classiques.
Un point de vigilance : la revente du bien
Avant d’investir, il est essentiel d’anticiper l’impact fiscal à la revente. Les amortissements que vous avez déduits viennent minorer votre prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable au moment de la cession. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement, mais cet effet doit être intégré dans votre stratégie patrimoniale globale.
Ce dispositif est-il fait pour vous ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse à des investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en contribuant à l’offre de logements abordables. Il est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés, qui bénéficieront d’un effet de levier fiscal maximal*.
Le projet de Loi de Finances pour 2026 a été adopté le 2 février 2026 après le rejet des motions de censure. Le texte est désormais en attente d’examen par le Conseil Constitutionnel avant sa promulgation définitive. On fait le point sur les principales mesures fiscales.
Le point sur la procédure d’adoption
Le texte a franchi plusieurs étapes clés mais n’est pas encore définitivement en vigueur. Voici où en est la procédure.
Le Gouvernement a engagé sa responsabilité pour faire adopter le projet de loi de finances pour 2026
Les motions de censure ont été rejetées le 02/02/2026, entraînant de facto l’adoption du texte
Prochaines étapes : examen par le Conseil Constitutionnel, puis promulgation de la loi
Les principales mesures contenues dans le texte
Le projet de loi de finances 2026 comporte de nombreuses dispositions fiscales. Impôt sur le revenu, épargne retraite, immobilier locatif, transmission d’entreprise, holdings patrimoniales… Plusieurs domaines sont concernés.
Revalorisation des tranches du barème de l’IR de 0,9 %
Fin de la déductibilité des versements réalisés sur un PER après les 70 ans du souscripteur
Suppression de la réduction d’impôt de 25 % pour investissement dans un FCPI classique (maintien des avantages pour les FIP Corse)
Création du statut de « bailleur privé » ouvrant droit à la déduction d’un amortissement pour le calcul des revenus fonciers (location nue), sous conditions d’une mise en location « abordable » durant 9 ans minimum
Prorogation du doublement du déficit foncier à 21 400 € pour les propriétaires bailleurs réalisant certains travaux de rénovation énergétique
Création d’une taxe de 20 % sur les holdings qui disposent de revenus « passifs » significatifs et d’un actif supérieur à 5 millions d’euros, calculée sur les actifs somptuaires non affectés à l’activité opérationnelle
Prorogation et aménagement du calcul de la CDHR (contribution différentielle sur les hauts revenus), notamment en présence de revenus exceptionnels
Durcissement du dispositif de report d’imposition prévu par l’article 150-0 B ter du CGI dans le cadre d’un apport-cession
Durcissement des conditions d’accès au régime Dutreil pour les transmissions de sociétés et d’entreprises individuelles
Aménagement de la réforme des management packages, notamment quant au sort des titres inscrits sur un PEA
Fin de l’irrévocabilité de l’option pour le barème progressif de l’IR en lieu et place du PFU
Majoration de 10 % à 40 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en l’absence de dépôt de la déclaration d’occupation (GMBI)
Tout au long des prochaines semaines, nos experts reviendront plus en détail sur les mesures qui concernent directement vos projets patrimoniaux. En attendant, votre conseiller reste à votre disposition pour échanger sur ces évolutions et leurs impacts sur votre situation.
Comme chaque année, les taux de l’épargne réglementée évoluent. En 2026, deux changements sont à retenir : le taux du Livret A baisse au 1er février, tandis que les PEL ouverts cette année bénéficient d’une rémunération revue légèrement à la hausse. Et une nouvelle règle de clôture automatique entre en vigueur pour les PEL. On fait le point ensemble dans cet article.
PEL 2026 : un taux de rémunération en légère hausse
Si vous envisagez d’ouvrir un Plan Épargne Logement cette année, depuis le 1er janvier 2026, le taux de rémunération des nouveaux PEL est passé à 2 %, contre 1,75 % pour ceux ouverts en 2025.
Ce qu’il faut retenir sur le PEL
Le PEL possède une particularité importante : son taux est fixé définitivement au moment de l’ouverture. Autrement dit, si vous ouvrez votre PEL en 2026, vous bénéficierez du taux de 2 % pendant toute la durée de vie de votre plan, quelles que soient les évolutions futures.
Quelques caractéristiques à garder en tête :
Durée minimale : 4 ans (prorogeable jusqu’à 10 ans)
Plafond de versement : 61 200 €
Fiscalité : soumis à la flat tax de 31,4 %, soit un taux net de 1,37 %
Attention : clôture automatique des PEL de plus de 15 ans
Nouveauté importante à partir de mars 2026 : les PEL ayant dépassé 15 ans seront automatiquement clôturés. Seule exception : les plans ouverts avant le 1er mars 2011, qui peuvent être conservés sans limite de durée.
Livret A : le taux baisse à 1,5 % en février 2026
À compter du 1er février 2026, le taux du Livret A passe à 1,5 %. Une baisse significative quand on se souvient qu’il était encore à 2,4 % début 2025, puis à 1,7 % depuis août 2025.
Cette évolution impacte également d’autres livrets réglementés indexés sur le Livret A, comme le LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire) ou le Livret Bleu.
Tableau comparatif des taux d’épargne réglementée en 2026
Pour y voir plus clair, voici un récapitulatif des différents placements réglementés et de leur rémunération actuelle :
