Focus sur quatre dispositifs fiscaux immobiliers en 2026
3 septembre 2026
Par Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée.
Maîtriser sa fiscalité grâce à l’immobilier, c’est possible en 2026. Quatre régimes fiscaux dédiés à l’ancien à réhabiliter subsistent, avec des avantages pouvant atteindre 30 % du montant des travaux. Encore faut-il choisir le dispositif adapté à votre profil. Présentation.
Pour développer son patrimoine immobilier tout en réduisant sa fiscalité, l’investisseur peut s’appuyer, en fonction de sa situation personnelle, sur quatre régimes fiscaux distincts applicables à l’immobilier ancien à réhabiliter :
- La loi Malraux
- La loi Denormandie
- La loi Monuments Historiques
- Le régime dit du Déficit foncier
| Loi Denormandie | Loi Malraux | Loi Monuments Historiques | Régime du Déficit Foncier | |
| Type d’investissement | Investissement immobilier dans l’ancien à réhabiliter (sous conditions spécifiques à chaque régime) | |||
| Pour qui ? | Impôt > 5 000 € | Impôt > 15 000 € | Revenu global > 200 000 €/an | Revenus fonciers nets > 8 000 €/an |
| Quel avantage fiscal ? | Réduction d’impôt allant jusqu’à 21% de l’investissement total | Réduction d’impôt de 30% du montant des travaux de réhabilitation éligibles | Economie d’impôt grâce à la déduction sur le revenu imposable du déficit foncier lié aux travaux éligibles | Economie d’impôt et de prélèvements sociaux grâce à la déduction des travaux éligibles sur les revenus fonciers imposables |
| Quels engagements locatifs ? | Location nue 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de ressources et de loyer | Location nue 9 ans | Conservation du bien 15 ans dont location nue 3 ans minimum | Location nue 3 ans minimum |
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– toute mention à des performances passées ne préjuge pas des performances futures ;
– investir sur les marchés (financiers, immobilier, …) comporte un risque de perte en capital, de volatilité, et n’offre aucune garantie de gain ;
– les informations d’ordre juridique et fiscal, sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement et tout dispositif fiscal dépend de votre situation.
Avant toute décision d’investissement, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller habituel, afin de vous assurer que votre profil, vos objectifs, votre aversion au risque, … correspondent aux caractéristiques de l’investissement envisagé.
Enfin, les auteurs de ces articles sont susceptibles d’évoquer des solutions patrimoniales gérées par d’autres filiales d’Advenis SA, notamment les SCPI d’Advenis REIM : Eurovalys, Elialys, Eden.
Dispositions fiscales en vigueur au 27/08/2026 susceptibles d’évolution. Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée.
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