Alors que la campagne des déclarations fiscales touche à sa fin, la question se pose pour certains de savoir si les investissements immobiliers, dits de défiscalisation, sont toujours aussi intéressants pour développer son patrimoine à moindre coût ? Et ce, d’autant plus que la « star » des dispositifs fiscaux, la réduction d’impôt Pinel, devrait disparaître sous peu.
Un contexte toujours favorable pour l’investissement immobilier
L’engouement des Français pour la pierre en tant que valeur refuge est toujours aussi fort.
Après une courte période de calme relatif sur le front des transactions immobilières dans les grandes métropoles, le marché immobilier résidentiel repart de nouveau à la hausse avec des délais de vente qui se raccourcissent et des prix qui ont retrouvé leur niveau d’avant covid1.
En parallèle, compte tenu de la diminution très nette des délivrances de permis de construire sur les douze derniers mois, le marché de l’immobilier neuf se raréfie, de quoi tendre encore un peu plus la loi de l’offre et la demande sur les prochaines années.
Qu’en est-il du côté du financement ? Le niveau des taux d’intérêts actuels favorise très clairement les projets d’investissements immobiliers sur de longues années. Il n’est en effet plus rare aujourd’hui, et cela est même plutôt fortement recommandé, de s’endetter sur des durées de 20 à 25 années, y compris pour de l’investissement locatif.
La réduction d’impôt Pinel : artifice ou véritable carotte fiscale ?
Souvent décriée par ses détracteurs, il n’en demeure pas moins que le niveau de la réduction d’impôt Pinel offerte en contrepartie d’un investissement immobilier, est particulièrement attractif : 21 % au total, contre seulement 11% pour son homologue dans la location meublée (loi Censi-Bouvard) !
Attention toutefois, les investissements réalisés cette année et l’année prochaine seront les derniers à bénéficier du taux de 21%. Pour les décisions d’investissements prises ultérieurement, le taux de la réduction diminuera avant d’être totalement supprimé en 2025.
Des contreparties finalement plutôt raisonnables
Qui dit avantage fiscal, dit contreparties. En effet, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 années consécutives. Ainsi, plus la durée de l’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante (21% sur 12 ans). Pour apporter une certaine souplesse aux investisseurs, le législateur offre cependant la possibilité aux personnes ayant pris un engagement de 6 ans seulement de prolonger à l’issue leur engagement pour une durée de 3 ans (renouvelable une fois).
Avant de s’engager, il faut savoir que le loyer par m² sera plafonné selon un barème fixé chaque année par décret et fonction de l’emplacement du bien. Cependant, la prise en compte d’une partie des annexes (balcons, caves…) dans la surface habitable permet souvent de compenser la perte liée au plafonnement.
De même le choix des locataires sera plus restreint puisqu’ils ne devront pas dépasser un plafond de ressources lui aussi déterminé par décret en fonction de la composition du foyer.
Il est cependant tout à fait possible de louer son logement à un parent ou enfant, pourvu qu’il ne soit pas dans le même foyer fiscal.
Au final, un dispositif idéal pour développer un patrimoine immobilier de qualité et concurrentiel
Ce régime fiscal étant réservé aux investissements neufs ou assimilés, les investisseurs bénéficient des dernières normes énergétiques en vigueur. Aux vues des évolutions réglementaires à venir et de leurs contraintes de performances énergétiques, cela représente un avantage concurrentiel non négligeable par rapport aux biens plus anciens sur le marché.
Enfin, la loi impose que les immeubles soient situés dans certaines zones du territoire, dites « tendues », c’est-à-dire là où le déséquilibre entre l’offre de logements et la demande est le plus marqué. De quoi sécuriser son investissement avec un emplacement de qualité !
Avertissement
Dispositions fiscales en vigueur au 09/06/2021 susceptibles d’évolution. Les avantages fiscaux, liés aux investissements présentés dans ce document, sont susceptibles d’évoluer, et dépendent de votre situation personnelle (composition de votre patrimoine, revenus et foyer fiscal). Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée. Tout investissement immobilier est avant tout un choix patrimonial et ne peut être principalement motivé par des raisons fiscales.
Advenis Gestion Privée n’intervient pas dans la réalisation des travaux mais uniquement en qualité d’intermédiaire. Avant d’investir dans ce type d’opérations, il est vivement recommandé de réaliser au moins une visite de ce bien immobilier, de se renseigner sur le vendeur et, le cas échéant sur les futurs exploitants du bien, et d’en mesurer les avantages et les contraintes. La durée et le coût des travaux peuvent être amenés à varier compte-tenu de la nature particulière de ce type d’investissement.
Les rendements l’application des dispositifs fiscaux peuvent être conditionnés à une mise en location du bien (soit bail commercial/ soit bail nu à usage d’habitation…). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Le versement des loyers et la santé financière du locataire (exploitant ou particulier) ne sont pas garantis par Advenis Gestion Privée. La durée des travaux peut être plus longue que celle indiquée lors de l’investissement.
