Transmission de patrimoine

Transmission de patrimoine : Nouvelle mesure anti-montage visant la succession du quasi-usufruitier

Les avantages fiscaux déclinés dans ces articles sont souvent proposés en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Ils dépendent des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

La loi de finances pour 2024, toile de fond d’une transformation fiscale, déploie ses ailes protectrices contre les schémas d’optimisation fiscale tissés autour des quasi-usufruits. En ciblant les manipulations financières liées à ces pratiques, les sénateurs déclarent la guerre aux abus, remettant en question la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier. Décryptons les nouvelles règles qui redessinent le paysage fiscal des successions à partir de leur promulgation.

En effet, la loi de finances pour 2024 prend des mesures visant à contrer les schémas d’optimisation fiscale liés aux quasi-usufruits portant sur des sommes d’argent. Cette initiative vise spécifiquement à combattre les abus liés à ces pratiques. L’objectif est clair : mettre un terme aux pratiques abusives. Les sénateurs souhaitent limiter le recours à ce type d’opération en remettant en cause la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier.

De ce fait, l’amendement a pour effet de décourager l’utilisation d’opérations principalement motivées par des objectifs d’optimisation fiscale qui s’apparenterait à une absence de transfert de liquidité. Afin, d’éviter que le nu-propriétaire dispose de somme d’argent à sa guise, il faut rappeler que celui-ci ne dispose pas de cette somme. C’est pour cette raison que la déduction de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier est remise en cause.

Le nouveau régime fiscal, applicable aux successions ouvertes à compter de la promulgation de la loi de finances pour 2024, se caractérise comme suit :

  • La dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit ne sera plus déductible de sa succession.
  • Les droits de succession seront dus par le nu-propriétaire sur la valeur de cette dette de restitution et calculés d’après le degré de parenté existant entre ce dernier et l’usufruitier.
  • Les droits déjà acquittés par le nu-propriétaire lors de la donation avec réserve d’usufruit seront imputés sur les droits de succession auxquels il est assujetti.

Les exceptions :

Des exceptions sont toutefois prévues par la loi pour éviter des conséquences indésirables dans certains cas particuliers. Ces nouvelles mesures ne seront pas applicables dans les deux cas suivants :

  • Lorsque le quasi-usufruit résulte de l’article 757 du code civil ou de l’article 1094-I du code civil (quasi-usufruit successoral du conjoint survivant ou droits résultant d’une donation au dernier vivant).
  • Lorsque le quasi-usufruit résulte de la cession d’un bien préalablement démembré sans objectif principalement fiscal.

Ces ajustements marquent une évolution significative dans le paysage fiscal des successions, érigeant des barrières tangibles contre les stratégies d’optimisation fiscale. En imposant des limites claires, la législation incite à une réflexion plus approfondie et éthique des transactions financières. La remise en question de la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier reflète l’engagement des législateurs à promouvoir l’équité et la transparence dans le domaine successoral.

Propriétaires immobiliers : une nouvelle obligation déclarative à remplir avant le 01/07/2023

Communiqué du 23-1-2023 n° 533 ; FAQ du 19-1-2023

La loi de finances pour 2020 a institué une nouvelle obligation qui doit être accomplie pour la première fois avant le 1er juillet 2023.

Cette nouvelle obligation doit permettre l’établissement de la taxe d’habitation et de la taxe sur les logements vacants.

Une obligation pour tous les propriétaires de locaux d’habitation

La déclaration s’impose à tous les propriétaires de locaux d’habitation, personnes physiques ou morales.

Cas particuliers :

  • Les non-résidents sont également tenus de souscrire cette déclaration dès lors que leurs biens sont situés en France.
  • En cas d’indivision, une seule déclaration est attendue par bien.
  • En cas de démembrement, la déclaration est effectuée par l’usufruitier.
  • En cas de vente, l’obligation de déclaration incombe à l’acheteur, nouveau propriétaire du bien. Il faut toutefois attendre que l’enregistrement soit effectif, et donc que le bien soit visible dans l’espace sécurisé du propriétaire, à la rubrique « Biens immobiliers ».

La déclaration concerne les conditions d’occupation et l’identité des occupants

Les propriétaires doivent déclarer les conditions d’occupation au 1er janvier de tous les locaux d’habitation qu’ils possèdent : nature de l’occupation et identité des occupants.

  • Lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du local : indiquer s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire ou d’un local vacant (bien non meublé et non occupé).
  • Lorsque le local est occupé par un tiers : fournir l’identité du ou des occupants, que ceux-ci soient locataires ou occupants à titre gratuit, à l’exclusion des enfants.

Modalités déclaratives

La déclaration doit être souscrite pour la première fois le 30 juin 2023 au plus tard.

Par la suite, elle ne devra être renouvelée qu’en cas de changement de situation.

La déclaration s’effectue via le service « Gérer mes biens immobiliers » à partir de l’espace sécurisé du site impots.gouv.fr.

Les données d’occupation connues des services fiscaux sont préremplies.

L’administration n’a prévu aucun formulaire de déclaration papier. Les propriétaires qui n’ont pas la possibilité d’effectuer leur déclaration en ligne, doivent contacter les services fiscaux via le réseau France Services, les centres de contact ou le service des impôts des particuliers dont dépend le bien immobilier.

Des sanctions en l’absence de déclaration

Le défaut de déclaration, ainsi que l’omission ou l’inexactitude des renseignements fournis sont passibles d’une amende fiscale de 150 € par local.

Calendrier 2023 de la déclaration d’ensemble des revenus

Communiqué DGFiP du 14-3-2023

  • Date d’envoi postal des déclarations pré-remplies, du 6 au 25 avril 2023
  • Date d’ouverture du service de la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, 13 avril 2023
  • Dates limites de souscription des déclarations en ligne par zones :
    • Zone 1 (Départements n°01 à 19 et non-résidents) : 25 mai 2023 à 23h59
    • Zone 2 (Départements n°20 à 54) : 1er juin 2023 à 23h59
    • Zone 3 (Départements n°55 à 974/976) : 8 juin 2023 à 23h59

Pour les usagers ne pouvant pas déclarer en ligne, la date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au 22 mai 2023 à 23h59 (y compris pour les résidents français à l’étranger), le cachet de La Poste faisant foi.

Résultats Quiz Retraite - PER

QUIZ PER | L’heure des résultats a sonné !

Merci d’avoir joué le jeu ! Retrouvez ci-dessous, les résultats de notre Quiz sur le thème de la retraite et du Plan d’Epargne Retraite (PER) qui s’est déroulé en 3 parties.

La retraite est une tranche de vie importante. Elle se prépare bien en amont et pendant toute votre vie active. La retraite est souvent synonyme de beaux projets, d’un moment où l’on aura enfin le temps de s’occuper de soi et de se consacrer entièrement à certaines activités. C’est pour cela, qu’il est important de bien connaitre le système et de se préparer financièrement.

Les résultats

L’objectif de ce Quiz en 3 parties a été de tester vos connaissances et de vous permettre d’en apprendre davantage sur la retraite et plus spécifiquement le PER.

En cliquant sur les boutons, ci-dessous, vous trouverez les résultats et explications détaillées de nos experts pour chaque partie.

Pour aller plus loin

La retraite s’anticipe et se planifie dès que possible. Il existe de nombreuses solutions pour bien la préparer. Ces solutions dépendent de votre situation personnelle et de vos projets.

Pour tout complément d’information, nos conseillers sont à votre écoute du lundi au vendredi de 9h à 18h au 01 73 60 10 20.

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Dispositif Pinel, dernier tour et puis s’en va !

Un rabotage sous la pression politique

En vigueur depuis 2014, le dispositif d’investissement immobilier Pinel connait ses dernières heures avant une réduction de ses avantages fiscaux à compter de 2023. En effet, jusqu’au 31 décembre 2022, la loi présente les mêmes taux de réduction d’impôt que lors de sa mise en place. Et à partir de 2023, les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en 2022, vous pourrez bénéficier des avantages intacts de cette loi. En effet les acquisitions réalisées avant le 31/12/2022 permettront bien de bénéficier d’une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % dans les mêmes conditions qu’en 2021. 

NB : Les taux maximaux de réduction d’impôt passeront à 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024.

Une exception pour certains logements : le futur dispositif « Pinel + »

Par exception, certains investisseurs pourraient continuer à bénéficier du taux de 21 % en 2023 et 2024 à la condition de respecter un certain nombre de critères (à définir dans un décret en attente de parution), tels que :

  • Investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
  • Ou investir dans un logement plus performant que la norme RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage (surface minimale, espace extérieur privatif, double exposition à compter du T3, etc…).

Même si les contours de ce futur dispositif ne sont pas encore définitifs, les professionnels craignent une aggravation de la pénurie de logements ainsi qu’une hausse des coûts de la construction. Quand d’autres y voient l’opportunité d’investir dans des logements « éco-responsables » et tournés vers l’avenir…

Et vous, quel est votre point de vue ?

Votre conseiller Advenis Gestion privée se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations et vous conseiller au mieux de vos objectifs.

Résidences de services : Dernière ligne droite avant la fin de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Alors que la campagne des déclarations fiscales s’achève, il est temps de se pencher une dernière fois sur l’opportunité d’investir en résidences de services tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. 

Car la fameuse réduction d’impôt Censi-bouvard, en vigueur depuis bientôt 10 ans, ne peut s’appliquer qu’aux investissements signés chez le notaire avant le 31 décembre de cette année. 

Des avantages fiscaux substantiels 

Pour en bénéficier il faut investir dans un bien immobilier neuf destiné à la location meublée avec fourniture de certains services. Sont notamment visées les résidences étudiantes et résidences senior disposant d’un agrément. En pratique l’investisseur signe un bail commercial de 9 à 10 ans avec un exploitant professionnel gérant l’ensemble de la résidence et lui reversant un loyer. 

En contrepartie, ces investissements peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’immeuble, étalée sur 9 ans et prise en compte dans la limite de 300 000 € investis. 

Mais il faut également savoir que ce type d’investissements ouvre droit à des avantages fiscaux supplémentaires. En effet en les achetant neufs ou en VEFA ils permettent de profiter de frais de notaires réduits (environ 3% contre 8% en moyenne dans l’ancien), mais aussi sous certaines conditions, de bénéficier d’un remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition. Ainsi l’investisseur, achète in fine 20% en dessous du prix de vente facturé par le promoteur ! 

Un dispositif efficace, mais pour qui ? 

Les investisseurs taxés aux tranches marginales les plus élevées auront souvent plutôt intérêt à déclarer ces investissements sans réduction d’impôt pour bénéficier d’un amortissement fiscal du bien, leur permettant ainsi d’échapper à la taxation des loyers encaissés (régime LMNP avec amortissement). 

En revanche, la réduction Censi bouvard est particulièrement intéressante pour les contribuables soumis à une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%, car il permet d’obtenir une réduction d’impôt annuelle allant jusqu’à 3 666 €.  

Les premières années, l’impact fiscal sur les loyers encaissés est plutôt négligeable grâce à la déduction des charges financières et de l’amortissement du mobilier. Puis au bout de 5 à 7 ans, les investisseurs auront souvent un intérêt plus fort à opter pour le régime du micro BIC leur permettant de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés. 

Avertissements

Les régimes juridiques évoqués ci-dessus sont soumis à certaines conditions.
Dispositions fiscales en vigueur au 21/06/2021 susceptibles d’évolution. Les avantages fiscaux, liés aux investissements présentés dans ce document, sont susceptibles d’évoluer, et dépendent de votre situation personnelle (composition de votre patrimoine, revenus et foyer fiscal). Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée. Tout investissement immobilier est avant tout un choix patrimonial et ne peut être principalement motivé par des raisons fiscales.

Advenis Gestion Privée n’intervient pas dans la réalisation des travaux mais uniquement en qualité d’intermédiaire. Avant d’investir dans ce type d’opérations, il est vivement recommandé de réaliser au moins une visite de ce bien immobilier, de se renseigner sur le vendeur et, le cas échéant sur les futurs exploitants du bien, et d’en mesurer les avantages et les contraintes. La durée et le coût des travaux peuvent être amenés à varier compte-tenu de la nature particulière de ce type d’investissement.

Les rendements l’application des dispositifs fiscaux peuvent être conditionnés à une mise en location du bien (soit bail commercial/ soit bail nu à usage d’habitation…). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Le versement des loyers et la santé financière du locataire (exploitant ou particulier) ne sont pas garantis par Advenis Gestion Privée. La durée des travaux peut être plus longue que celle indiquée lors de l’investissement.