Investissez dans l’immobilier locatif et réduisez vos impôts grâce au dispositif Denormandie

Moins médiatisé que la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre pourtant une opportunité fiscale tout aussi intéressante : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt* pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens dans des centres-villes en besoin de revitalisation.

En vigueur depuis le 28 mars 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif incite à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, avec à la clé une réduction d’impôt significative.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Pour être éligible, l’investissement doit répondre à trois critères essentiels :

  • Porter sur un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou une transformation en usage d’habitation ;
  • Être situé dans l’une des 245 villes éligibles (définies par décret) ;
  • Comprendre des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).

Engagements du propriétaire bailleur

En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à :

  • Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale.
  • Respecter une durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans, au choix du propriétaire.
  • Appliquer certains plafonds de loyer et de ressources du locataire

Quelle réduction d’impôt pouvez-vous obtenir ?

Le taux de réduction dépend de la durée de votre engagement locatif : la réduction d’impôt augmente avec la durée de l’engagement de location :

  • Engagement de 6 ans = réduction d’impôt de 12% du prix de revient du logement
  • Engagement de 9 ans = réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement
  • Engagement de 12 ans = réduction d’impôt de 21% du prix de revient du logement

A noter : La réduction est calculée selon un double plafond d’investissement de 300 000 € et de 5500 €/m². Elle est également prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.

Un exemple concret

Les illustrations pratiques sont proposées à titre d’illustration et ne constituent pas une recommandation ni un conseil.

Exemple donné à titre indicatif. La réduction d’impôt varie selon les montants investis, la durée de l’engagement, et les plafonds réglementaires.
Le loyer dépend de la zone géographique et des plafonds en vigueur. Les loyers indiqués ci-dessous, ne constituent pas des engagements contractuels d’Advenis Gestion Privée qui ne garantit pas de loyers minimums.

Hypothèse d’investissement :

Lot T2 de 33,3 m² + 4,9m² terrasse + parking

Prix foncier avec parking : 48 801 €

Quote part travaux (via une ASL) : 125 409 €

Prix de revient total : 174 210 €

Réduction d’impôt sur 12 ans : 36 584 €

Loyer potentiel plafonné : 406 €/mois

Vous souhaitez en savoir plus ?

Contactez dès maintenant votre conseiller pour :

  • Vérifier l’éligibilité de votre projet au dispositif fiscal,
  • Estimer votre réduction d’impôt potentielle,
  • Obtenir un accompagnement personnalisé dans la réalisation de votre investissement locatif avec la loi Denormandie.

Immobilier locatif : pourquoi 2025 est un moment charnière ?

Alors que la situation économique reste mouvante, le marché immobilier résidentiel locatif s’impose à nouveau comme un levier patrimonial stratégique.

Découvrez les tendances et les facteurs clés à surveiller pour mieux comprendre le marché et réussir vos investissements.

Des taux de crédit à la baisse : un levier à ne pas négliger

Bonne nouvelle pour les investisseurs : après deux années de hausse continue, les taux d’emprunt immobilier entament une baisse.
Depuis fin 2023, les taux moyens se détendent, redonnant du souffle aux acheteurs. Dans le même temps, la production de crédits repart à la hausse, signe d’un retour progressif de la confiance bancaire.

► Résultat : des conditions de financement plus favorables, notamment pour les investisseurs solvables, capables de monter des projets solides.

Un contexte de pénurie immobilière

La France fait face à un déficit structurel de logements, estimé entre 370 000 et 518 000 par an d’ici 2040 (Source : Cour des comptes / Union sociale pour l’habitat). Les promoteurs ne parviennent pas à répondre à la demande, particulièrement dans les zones tendues, ce qui maintient une forte pression sur le marché locatif.

Des loyers en hausse

Conséquence directe de cette tension : Malgré le plafonnement des loyers mis en place dans certaines villes, les loyers ont augmenté de 3,3 % par rapport à 2023, selon l’Observatoire LocService — un rythme supérieur à l’inflation (+1,3 %).

► Cette dynamique peut contribuer à améliorer la rentabilité locative des biens.

Un marché de plus en plus sélectif

Avec l’entrée en vigueur progressive des nouvelles normes environnementales (DPE, interdiction de mise en location des passoires thermiques), le marché se réorganise :

  • Les biens bien classés énergétiquement tirent leur épingle du jeu ;
  • Les logements énergivores voient leur attractivité et leur valeur chuter ;
  • En ciblant un bien performant ou rénové, vous anticipez les exigences de demain tout en sécurisant davantage la rentabilité potentielle de votre investissement.

Comment réussir son investissement immobilier locatif en 2025 ?

L’immobilier locatif reste l’un des placements les plus efficaces pour construire un patrimoine, à condition d’être bien accompagné.

L’investissement immobilier locatif en 2025, nos conseils pour votre investissement :

Définissez des objectifs clairs 

Pourquoi investissez-vous ?

  • Préparer votre retraite
  • Percevoir un revenu complémentaire
  • Transmettre à vos enfants
  • Maîtriser votre pression fiscale

► Chaque objectif oriente différemment votre projet (durée de détention, localisation, fiscalité…).

Privilégiez les financements bancaires à taux fixes * :

Un crédit à taux fixe vous permet :

  • de limiter l’apport initial ;
  • de bénéficier d’un effet de levier ;
  • de figer vos mensualités dans le temps, tandis que les loyers peuvent être revalorisés.

De plus, selon le dispositif fiscal choisis, une partie de vos échéances de prêt peut être supportée par votre locataire.

* Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Pensez long terme 

L’investissement immobilier se conçoit sur une période de long terme, afin d’« amortir » les frais inhérents à l’acquisition et de bénéficier pleinement du cycle complet de l’immobilier et de ses perspectives de valorisation.

Sélectionnez avec soin le dispositif fiscal

De nombreux dispositifs permettent de maîtriser votre fiscalité, mais tous ne conviennent pas à toutes les situations. Votre conseiller pourra vous orienter * en fonction de votre situation personnelle en analysant vos objectifs, revenus, et patrimoine.

* L’avis de votre conseiller ne saurait constituer une recommandation fiscale personnalisée et ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée.

Libération Day : guerre commerciale ou conflit larvé Chine/USA ?

La hausse des tarifs douaniers, annoncée le 2 avril par l’administration Trump, bien que prévisible dans le cadre de sa stratégie électorale, a surpris par son ampleur. Cette décision a provoqué une réaction immédiate et violente des marchés, marquée par une forte volatilité et une nervosité palpable des investisseurs.

Des marchés aguerris face aux crises récentes

Les cinq dernières années ont été marquées par des chocs majeurs. Pourtant, à chaque fois, les marchés ont su faire preuve de résilience :

  • 2020 : confinement mondial sans précédent, paralysant l’économie planétaire
  • 2022-2023 : envolée historique de l’inflation
  • 2022-2023 : relèvement historique des taux courts américains (Fed Fund) à un rythme et une ampleur inédits
  • 2022 : invasion de l’Ukraine, avec de fortes répercussions sur les marchés de l’énergie

Des crises majeures qui, rétrospectivement, se sont souvent transformées en points d’entrée attractifs pour les investisseurs patients, quelques semaines ou mois après leur déclenchement.

Un protectionnisme assumé… aux effets ambivalents

Décrite par certains comme « la guerre commerciale la plus stupide de l’histoire », cette confrontation sino-américaine réactive des pratiques protectionnistes d’un autre âge.

L’instauration de droits de douane massifs et la montée des tensions entre grandes puissances économiques pourraient, en cas d’escalade, représenter un risque systémique pour le commerce mondial.
Mais dans le même temps, cette instabilité ouvre potentiellement la voie à des opportunités historiques pour les investisseurs capables d’anticiper les gagnants de ce nouvel ordre économique.

Les droits de douane américains sur le monde devraient passer de 2-3% à plus de 10%

Droits perçus par les États-Unis, en % des importations totales.

Source : Advenis Gestion Privée – Données United States International Trade Commission (USITC)

Une visibilité limitée dans un contexte instable

Face aux multiples volte-face de l’administration Trump, il convient de faire preuve d’humilité : nul ne peut prédire avec certitude l’évolution de la situation. Toutefois, le consensus des économistes repose sur plusieurs hypothèses clés :

  • Un ralentissement de la croissance mondiale, avec un risque de récession imminent aux États-Unis (probabilité de 60 % selon JP Morgan)
  • Une reprise de l’inflation
  • Des marchés des changes sous tension, accompagnés d’une dépréciation marquée du dollar

Autant d’éléments qui dessinent les contours d’un scénario redouté par les marchés : la stagflation, combinaison d’une croissance atone et d’une inflation persistante.

Exemples de prévisions d’impact de la guerre commerciale sur l’économie européenne

Scénario

10% de droits de douanes

25% de droits de douanes

25% de droits de douanes

25% de droits de douanes

Impact sur le PIB

-1% sur le PIB allemands après 2 à 3 ans

-1% sur le PIB de la Zone Euro l’année 1

-0,3% sur le PIB de la Zone Euro après 1 à 2 ans

-0,5% sur le PIB de la Zone Euro après 1 an

Impact sur l’inflation

Entre +0,2% et +1,5% sur l’inflation allemande

+0,5% à cause des mesures de rétorsions et du taux de change

Canaux de transmission

Echanges extérieurs, mesures de rétorsions et taux de change

Echanges extérieurs et mesures de rétorsions

Echanges extérieurs et taux de change

Echanges extérieurs, mesures de rétorsions et taux de change

Source : Advenis Gestion Privée

Une escalade brutale : l’Europe à son tour visée (Actualité du 23 mai 2025)
Alors que les tensions entre Washington et Pékin continuent d’inquiéter les marchés, une nouvelle salve protectionniste est venue frapper l’Europe ce vendredi.

Le président Trump a annoncé son intention d’imposer des droits de douane de 50 % sur l’ensemble des importations en provenance de l’Union européenne à compter du 1er juin, en l’absence de progrès dans les discussions commerciales transatlantiques. Une annonce faite via sa plateforme Truth Social, qui a immédiatement entraîné un regain de nervosité sur les marchés mondiaux.

« L’UE a été conçue pour profiter des États-Unis. Cela suffit », a-t-il écrit.

Cette annonce marque un tournant potentiellement majeur, car elle étend la logique conflictuelle au cœur même des relations entre alliés traditionnels, et fait craindre une véritable guerre commerciale généralisée. La Commission européenne a déclaré « regretter profondément » cette décision et prépare d’ores et déjà un plan de riposte, avec un éventail de mesures douanières et fiscales ciblées.

Suspension temporaire des droits de douane de 50 %

Cependant, le 25 mai, à la suite d’une conversation téléphonique entre le président Trump et la présidente de la Commission européenne, Ursula von der Leyen, les États-Unis ont annoncé le report de l’application des droits de douane de 50 % sur les importations en provenance de l’Union européenne. Initialement prévus pour entrer en vigueur le 1er juin, ces droits de douane sont désormais suspendus jusqu’au 9 juillet, afin de permettre des négociations commerciales plus approfondies.

Le « Trump Put » : stratégie d’apaisement ou calcul politique ?

Face à la hausse brutale des taux longs observée après le 2 avril par Wall Street — un phénomène atypique en période de forte correction boursière — l’administration Trump a réagi en annonçant une suspension de 90 jours sur une partie des nouveaux droits de douane.
Une mesure d’apaisement, certes, mais partielle : un taux plancher de 10 % reste appliqué à l’ensemble des importations, tandis que celles en provenance de Chine sont désormais surtaxées à hauteur de 145 %.

Objectif affiché : détendre les tensions économiques sans renoncer à une posture résolument protectionniste.

Faut-il y voir le retour du « Trump Put » ?

Ce terme désigne une stratégie implicite selon laquelle l’administration Trump interviendrait, directement ou indirectement, pour soutenir les marchés financiers en cas de forte tension ou de chute brutale.
Autrement dit, malgré une politique commerciale agressive, il pourrait chercher à éviter un effondrement majeur des marchés, qui serait néfaste pour l’économie et pour sa position politique.
Cette hypothèse reste cependant incertaine et fait encore l’objet de débats parmi les experts. La question reste donc ouverte.

Que faire dans cet environnement anxiogène et instable ?

La réaction des marchés après le « Libération Day » confirme, une fois de plus, que face à la volatilité et à l’incertitude, il convient de suivre quelques principes essentiels :

  • Résister à la panique ambiante : éviter les ventes impulsives qui pourraient cristalliser des pertes inutiles.
  • Garder son sang-froid : privilégier l’attentisme, laisser passer la tempête et analyser calmement les conséquences de cette « révolution tarifaire ».
  • Garder une vision long terme : s’appuyer sur des tendances structurelles solides telles que la démographie, le réchauffement climatique, la montée de la productivité et de l’intelligence artificielle, ainsi que le vieillissement de la population.
  • Surveiller et analyser des indicateurs « contrarians clés », qui traduisent souvent un retournement possible du sentiment des marchés :
    • La volatilité, via le VIX, souvent qualifié « d’indice de la peur »
    • Le sentiment des investisseurs, mesuré par l’indice Greed and Fear

VIX = Volatilité implicite du S&P 500

Sources : Advenis Gestion Privée, Données historiques du VIX site du CBOE

Interprétation : Moins de 15 : Marché calme, faible volatilité attendue ; 15 à 20 : Volatilité modérée, conditions de marché normales ; 20 à 30 : Volatilité élevée, nervosité accrue des investisseurs ; Au-dessus de 30 : Forte incertitude, souvent liée à des événements majeurs.

➔ Chaque pic de volatilité représente une opportunité d’investissement. VIX a atteint plus de 60 le 7 avril dernier.

Facteurs spécifiques à surveiller

Plus spécifiquement, il est crucial de :

  • Suivre de près le calendrier des mesures de rétorsion des pays concernés et les réponses aux droits de douane américains. Qui choisira la confrontation ? Qui privilégiera la négociation ? Une guerre commerciale généralisée est-elle à craindre ?
    Les rebonds observés après certains signes d’apaisement, à la suite des accords récents avec le Royaume-Uni (fixation d’une taxe à 10 %) et à la pause de 90 jours sur les droits réciproques US/Chine (avec un retour à des niveaux plus « normaux », autour de 30 % par exemple sur la Chine), sont pour l’instant rassurants. Ils témoignent d’une certaine capacité des marchés à intégrer progressivement ces tensions.
    Cependant, les annonces parfois contradictoires ou instables de l’administration américaine invitent à la prudence, au moins à court terme.
  • Surveiller l’évolution des marchés des taux longs américains (10 ans, 30 ans), indicateurs sensibles à la confiance des investisseurs et au fameux « Trump Put ».
  • Suivre l’évolution des taux de change Euro/Dollar, car le dollar américain pourrait devenir la principale variable d’ajustement pour rééquilibrer l’économie des États-Unis.

Des facteurs d’espoir à ne pas négliger

  • La capacité d’intervention des Banques centrales, toujours en mesure d’agir en dernier ressort pour stabiliser les marchés en cas de choc systémique.
  • Le vaste plan d’investissement public lancé par l’Allemagne – surnommé le Bazooka – avec 1 000 milliards d’euros déployés sur 10 ans.
  • L’attente d’un plan similaire en Chine, largement anticipé par les investisseurs.

Ces dynamiques pourraient soutenir les marchés financiers, en particulier en Europe, et constituer des catalyseurs puissants dans un environnement encore incertain.

Conclusion

Dans un contexte où l’instabilité semble être devenue la norme, il est plus que jamais crucial de :

prendre du recul

suivre les indicateurs clés

adopter une approche rationnelle et de long terme

Les périodes de turbulences sont souvent des périodes de construction silencieuse de performance future, pour celles et ceux qui sauront rester lucides et sélectifs.

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12 000 €

13 130 €

55 ans

24 000 €

29 492 €

50 ans

36 000 €

49 882 €

45 ans

48 000 €

75 291 €

40 ans

60 000 €

106 957 €

35 ans

72 000 €

146 417 €

30 ans

84 000 €

195 592 €

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5 000 €

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300 000 €

15 000 €

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