La loi de finances pour 2026 lance un tout nouveau dispositif immobilier : le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « Relance Logement ». Conçu pour encourager l’investissement dans les logements destinés à la location abordable, il offre un mécanisme d’amortissement fiscal inédit. Voici ce qu’il faut comprendre avant de vous lancer.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun ?
Investir dans la pierre reste l’une des stratégies patrimoniales les plus solides pour se constituer un revenu complémentaire, préparer sa retraite ou transmettre un capital à ses proches. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette logique en y ajoutant une dimension sociale forte : en échange d’une location à loyer encadré, vous bénéficiez d’un avantage fiscal* sous forme d’amortissement de votre bien.
Le principe : vous achetez un logement neuf ou à rénover, vous le louez à un loyer « abordable » pendant au moins 9 ans, et en contrepartie, vous pouvez amortir jusqu’à 80 % de votre investissement sur votre revenu foncier. Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’avantage fiscal augmente.
Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Tous les investissements immobiliers ne sont pas concernés. Pour bénéficier du statut de bailleur privé, votre acquisition doit respecter plusieurs conditions cumulatives.
Les critères liés au bien
- Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
- Il doit être acquis neuf, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou construit par le contribuable ;
- Ou il s’agit d’un bien ancien pour lequel les travaux de réhabilitation représentent au moins 30 % du prix d’achat ;
- Possibilité d’acquérir par l’intermédiaire d’une société à l’IR ;
- Dispositif ouvert aux non-résidents
- L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les conditions de location
Pour valider votre engagement de bailleur privé, vous devez respecter les règles suivantes :
- le bien est affecté à la résidence principale du locataire ;
- la location prend effet dans les 12 mois de la date d’achèvement du bien ;
- l’engagement de location est de 9 ans minimum.
- le logement est loué nu ;
- le locataire n’appartient pas au foyer fiscal ni à un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus du contribuable
- le loyer et les ressources du locataires sont plafonnés (selon la localisation et le type de location) :
- location intermédiaire : plafonds Pinel
- location sociale : plafonds Loc’avantages 2
- location très sociale : plafonds Loc’avantages 3
Combien pouvez-vous amortir et pendant combien de temps ?
C’est le cœur du dispositif. L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais pour un bien neuf, et sur 80 % du prix d’acquisition + 100 % des travaux pour un bien ancien réhabilité. Les frais de notaire, droits de mutation et commissions d’intermédiaires sont exclus de la base de calcul.
Des taux d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué
Le taux annuel d’amortissement — et donc l’avantage fiscal — varie selon que vous optez pour une location intermédiaire, sociale ou très sociale :
| Biens neufs | Biens anciens avec travaux | |
| Taux d’amortissement | ||
| Location intermédiaire | 3,5%/an dans la limite de 8 000 €/an | 3%/an dans la limite de 8 000 €/an |
| Location sociale | 4,5%/an dans la limite de 10 000 €/an | 3,5%/an dans la limite de 10 000 €/an |
| Location très sociale | 5,5%/an dans la limite de 12 000 €/an | 4%/an dans la limite de 12 000 €/an |
| Durée maximale d’amortissement | ||
| Location intermédiaire | 28 ans environ | 33 ans environ |
| Location sociale | 22 ans environ | 28 ans environ |
| Location très sociale | 18 ans environ | 25 ans environ |
| Montant de l’investissement « cible » pour ne pas dépasser les plafonds | ||
| Location intermédiaire | 285 K € environ | Fonction du ratio foncier/travaux |
| Location sociale | 277 K € environ | |
| Location très sociale | 272 K € environ | |
Plus le loyer pratiqué est bas, plus le taux d’amortissement est élevé. Un choix à mettre en balance avec le rendement locatif attendu.
À noter : la période d’amortissement n’est pas limitée à la durée d’engagement de 9 ans. Votre bien peut continuer à être amorti tant qu’il génère des revenus locatifs imposables, dans la limite du plafond global de 80 % du prix d’acquisition.
Un avantage hors plafonnement des niches fiscales
C’est l’un des points forts du dispositif Jeanbrun : l’amortissement n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la plupart des contribuables. Cela signifie que vous pouvez cumuler cet avantage avec d’autres dispositifs fiscaux sans craindre d’atteindre ce plafond.
En revanche, le dispositif n’est pas cumulable avec les réductions d’impôt Girardin, Malraux ou Monuments Historiques, ni avec la déduction des dépenses de travaux au titre des revenus fonciers classiques.
Un point de vigilance : la revente du bien
Avant d’investir, il est essentiel d’anticiper l’impact fiscal à la revente. Les amortissements que vous avez déduits viennent minorer votre prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable au moment de la cession. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement, mais cet effet doit être intégré dans votre stratégie patrimoniale globale.
Ce dispositif est-il fait pour vous ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse à des investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en contribuant à l’offre de logements abordables. Il est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés, qui bénéficieront d’un effet de levier fiscal maximal*.
