Transmission de patrimoine

Transmission de patrimoine : Nouvelle mesure anti-montage visant la succession du quasi-usufruitier

Les avantages fiscaux déclinés dans ces articles sont souvent proposés en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Ils dépendent des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

La loi de finances pour 2024, toile de fond d’une transformation fiscale, déploie ses ailes protectrices contre les schémas d’optimisation fiscale tissés autour des quasi-usufruits. En ciblant les manipulations financières liées à ces pratiques, les sénateurs déclarent la guerre aux abus, remettant en question la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier. Décryptons les nouvelles règles qui redessinent le paysage fiscal des successions à partir de leur promulgation.

En effet, la loi de finances pour 2024 prend des mesures visant à contrer les schémas d’optimisation fiscale liés aux quasi-usufruits portant sur des sommes d’argent. Cette initiative vise spécifiquement à combattre les abus liés à ces pratiques. L’objectif est clair : mettre un terme aux pratiques abusives. Les sénateurs souhaitent limiter le recours à ce type d’opération en remettant en cause la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier.

De ce fait, l’amendement a pour effet de décourager l’utilisation d’opérations principalement motivées par des objectifs d’optimisation fiscale qui s’apparenterait à une absence de transfert de liquidité. Afin, d’éviter que le nu-propriétaire dispose de somme d’argent à sa guise, il faut rappeler que celui-ci ne dispose pas de cette somme. C’est pour cette raison que la déduction de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier est remise en cause.

Le nouveau régime fiscal, applicable aux successions ouvertes à compter de la promulgation de la loi de finances pour 2024, se caractérise comme suit :

  • La dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit ne sera plus déductible de sa succession.
  • Les droits de succession seront dus par le nu-propriétaire sur la valeur de cette dette de restitution et calculés d’après le degré de parenté existant entre ce dernier et l’usufruitier.
  • Les droits déjà acquittés par le nu-propriétaire lors de la donation avec réserve d’usufruit seront imputés sur les droits de succession auxquels il est assujetti.

Les exceptions :

Des exceptions sont toutefois prévues par la loi pour éviter des conséquences indésirables dans certains cas particuliers. Ces nouvelles mesures ne seront pas applicables dans les deux cas suivants :

  • Lorsque le quasi-usufruit résulte de l’article 757 du code civil ou de l’article 1094-I du code civil (quasi-usufruit successoral du conjoint survivant ou droits résultant d’une donation au dernier vivant).
  • Lorsque le quasi-usufruit résulte de la cession d’un bien préalablement démembré sans objectif principalement fiscal.

Ces ajustements marquent une évolution significative dans le paysage fiscal des successions, érigeant des barrières tangibles contre les stratégies d’optimisation fiscale. En imposant des limites claires, la législation incite à une réflexion plus approfondie et éthique des transactions financières. La remise en question de la déductibilité de la dette de restitution de l’actif successoral du quasi-usufruitier reflète l’engagement des législateurs à promouvoir l’équité et la transparence dans le domaine successoral.

Calendrier 2023 de la déclaration d’ensemble des revenus

Communiqué DGFiP du 14-3-2023

  • Date d’envoi postal des déclarations pré-remplies, du 6 au 25 avril 2023
  • Date d’ouverture du service de la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, 13 avril 2023
  • Dates limites de souscription des déclarations en ligne par zones :
    • Zone 1 (Départements n°01 à 19 et non-résidents) : 25 mai 2023 à 23h59
    • Zone 2 (Départements n°20 à 54) : 1er juin 2023 à 23h59
    • Zone 3 (Départements n°55 à 974/976) : 8 juin 2023 à 23h59

Pour les usagers ne pouvant pas déclarer en ligne, la date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au 22 mai 2023 à 23h59 (y compris pour les résidents français à l’étranger), le cachet de La Poste faisant foi.

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Dispositif Pinel, dernier tour et puis s’en va !

Un rabotage sous la pression politique

En vigueur depuis 2014, le dispositif d’investissement immobilier Pinel connait ses dernières heures avant une réduction de ses avantages fiscaux à compter de 2023. En effet, jusqu’au 31 décembre 2022, la loi présente les mêmes taux de réduction d’impôt que lors de sa mise en place. Et à partir de 2023, les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en 2022, vous pourrez bénéficier des avantages intacts de cette loi. En effet les acquisitions réalisées avant le 31/12/2022 permettront bien de bénéficier d’une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % dans les mêmes conditions qu’en 2021. 

NB : Les taux maximaux de réduction d’impôt passeront à 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024.

Une exception pour certains logements : le futur dispositif « Pinel + »

Par exception, certains investisseurs pourraient continuer à bénéficier du taux de 21 % en 2023 et 2024 à la condition de respecter un certain nombre de critères (à définir dans un décret en attente de parution), tels que :

  • Investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
  • Ou investir dans un logement plus performant que la norme RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage (surface minimale, espace extérieur privatif, double exposition à compter du T3, etc…).

Même si les contours de ce futur dispositif ne sont pas encore définitifs, les professionnels craignent une aggravation de la pénurie de logements ainsi qu’une hausse des coûts de la construction. Quand d’autres y voient l’opportunité d’investir dans des logements « éco-responsables » et tournés vers l’avenir…

Et vous, quel est votre point de vue ?

Votre conseiller Advenis Gestion privée se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations et vous conseiller au mieux de vos objectifs.

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Loi Climat : Vers la fin des passoires thermiques

Quelles contraintes pour les propriétaires ?

La très commentée loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat » fera peser sur les propriétaires immobiliers de nouvelles obligations dès 2022.

La loi remanie la performance énergétique des logements, les classant « d’extrêmement performants » (classés A) à « extrêmement peu performants » (classés G). La performance énergétique est non seulement mesurée par la consommation énergétique (exprimée en Kw/h d’énergie/m2/an) mais également par les émissions de gaz à effet de serre induites (exprimées en Kg de CO2/M2/an). Il est également possible d’obtenir des aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux dans le logement mis en location.

Ainsi progressivement, l’Etat vise la suppression des passoires thermiques :

  • à compter du 25 août 2022 : les propriétaires des logements classés G ou H ne pourront augmenter le loyer, même s’il est sous-évalué ou entre deux locataires ;
  • à compter du 1er janvier 2025 : il sera interdit de louer un logement classé F considéré comme indécent ;
  • à compter du 1er janvier 2028 : il sera interdit de louer un logement classé E considéré comme indécent ;
  • à compter du 1er janvier 2034 : il sera interdit de louer un logement classé D considéré comme indécent.

Résidences de services : Dernière ligne droite avant la fin de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Alors que la campagne des déclarations fiscales s’achève, il est temps de se pencher une dernière fois sur l’opportunité d’investir en résidences de services tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. 

Car la fameuse réduction d’impôt Censi-bouvard, en vigueur depuis bientôt 10 ans, ne peut s’appliquer qu’aux investissements signés chez le notaire avant le 31 décembre de cette année. 

Des avantages fiscaux substantiels 

Pour en bénéficier il faut investir dans un bien immobilier neuf destiné à la location meublée avec fourniture de certains services. Sont notamment visées les résidences étudiantes et résidences senior disposant d’un agrément. En pratique l’investisseur signe un bail commercial de 9 à 10 ans avec un exploitant professionnel gérant l’ensemble de la résidence et lui reversant un loyer. 

En contrepartie, ces investissements peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’immeuble, étalée sur 9 ans et prise en compte dans la limite de 300 000 € investis. 

Mais il faut également savoir que ce type d’investissements ouvre droit à des avantages fiscaux supplémentaires. En effet en les achetant neufs ou en VEFA ils permettent de profiter de frais de notaires réduits (environ 3% contre 8% en moyenne dans l’ancien), mais aussi sous certaines conditions, de bénéficier d’un remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition. Ainsi l’investisseur, achète in fine 20% en dessous du prix de vente facturé par le promoteur ! 

Un dispositif efficace, mais pour qui ? 

Les investisseurs taxés aux tranches marginales les plus élevées auront souvent plutôt intérêt à déclarer ces investissements sans réduction d’impôt pour bénéficier d’un amortissement fiscal du bien, leur permettant ainsi d’échapper à la taxation des loyers encaissés (régime LMNP avec amortissement). 

En revanche, la réduction Censi bouvard est particulièrement intéressante pour les contribuables soumis à une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%, car il permet d’obtenir une réduction d’impôt annuelle allant jusqu’à 3 666 €.  

Les premières années, l’impact fiscal sur les loyers encaissés est plutôt négligeable grâce à la déduction des charges financières et de l’amortissement du mobilier. Puis au bout de 5 à 7 ans, les investisseurs auront souvent un intérêt plus fort à opter pour le régime du micro BIC leur permettant de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés. 

Avertissements

Les régimes juridiques évoqués ci-dessus sont soumis à certaines conditions.
Dispositions fiscales en vigueur au 21/06/2021 susceptibles d’évolution. Les avantages fiscaux, liés aux investissements présentés dans ce document, sont susceptibles d’évoluer, et dépendent de votre situation personnelle (composition de votre patrimoine, revenus et foyer fiscal). Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée. Tout investissement immobilier est avant tout un choix patrimonial et ne peut être principalement motivé par des raisons fiscales.

Advenis Gestion Privée n’intervient pas dans la réalisation des travaux mais uniquement en qualité d’intermédiaire. Avant d’investir dans ce type d’opérations, il est vivement recommandé de réaliser au moins une visite de ce bien immobilier, de se renseigner sur le vendeur et, le cas échéant sur les futurs exploitants du bien, et d’en mesurer les avantages et les contraintes. La durée et le coût des travaux peuvent être amenés à varier compte-tenu de la nature particulière de ce type d’investissement.

Les rendements l’application des dispositifs fiscaux peuvent être conditionnés à une mise en location du bien (soit bail commercial/ soit bail nu à usage d’habitation…). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Le versement des loyers et la santé financière du locataire (exploitant ou particulier) ne sont pas garantis par Advenis Gestion Privée. La durée des travaux peut être plus longue que celle indiquée lors de l’investissement.

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Faut-il encore investir en loi Pinel en 2021 ?

Alors que la campagne des déclarations fiscales touche à sa fin, la question se pose pour certains de savoir si les investissements immobiliers, dits de défiscalisation, sont toujours aussi intéressants pour développer son patrimoine à moindre coût ? Et ce, d’autant plus que la « star » des dispositifs fiscaux, la réduction d’impôt Pinel, devrait disparaître sous peu. 

Un contexte toujours favorable pour l’investissement immobilier  

L’engouement des Français pour la pierre en tant que valeur refuge est toujours aussi fort. 

Après une courte période de calme relatif sur le front des transactions immobilières dans les grandes métropoles, le marché immobilier résidentiel repart de nouveau à la hausse avec des délais de vente qui se raccourcissent et des prix qui ont retrouvé leur niveau d’avant covid1

En parallèle, compte tenu de la diminution très nette des délivrances de permis de construire sur les douze derniers mois, le marché de l’immobilier neuf se raréfie, de quoi tendre encore un peu plus la loi de l’offre et la demande sur les prochaines années. 

Qu’en est-il du côté du financement ? Le niveau des taux d’intérêts actuels favorise très clairement les projets d’investissements immobiliers sur de longues années. Il n’est en effet plus rare aujourd’hui, et cela est même plutôt fortement recommandé, de s’endetter sur des durées de 20 à 25 années, y compris pour de l’investissement locatif. 

La réduction d’impôt Pinel : artifice ou véritable carotte fiscale ? 

Souvent décriée par ses détracteurs, il n’en demeure pas moins que le niveau de la réduction d’impôt Pinel offerte en contrepartie d’un investissement immobilier, est particulièrement attractif : 21 % au total, contre seulement 11% pour son homologue dans la location meublée (loi Censi-Bouvard) ! 

Attention toutefois, les investissements réalisés cette année et l’année prochaine seront les derniers à bénéficier du taux de 21%. Pour les décisions d’investissements prises ultérieurement, le taux de la réduction diminuera avant d’être totalement supprimé en 2025. 

Des contreparties finalement plutôt raisonnables 

Qui dit avantage fiscal, dit contreparties. En effet, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 années consécutives. Ainsi, plus la durée de l’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante (21% sur 12 ans). Pour apporter une certaine souplesse aux investisseurs, le législateur offre cependant la possibilité aux personnes ayant pris un engagement de 6 ans seulement de prolonger à l’issue leur engagement pour une durée de 3 ans (renouvelable une fois). 

Avant de s’engager, il faut savoir que le loyer par m² sera plafonné selon un barème fixé chaque année par décret et fonction de l’emplacement du bien. Cependant, la prise en compte d’une partie des annexes (balcons, caves…) dans la surface habitable permet souvent de compenser la perte liée au plafonnement. 

De même le choix des locataires sera plus restreint puisqu’ils ne devront pas dépasser un plafond de ressources lui aussi déterminé par décret en fonction de la composition du foyer.  

Il est cependant tout à fait possible de louer son logement à un parent ou enfant, pourvu qu’il ne soit pas dans le même foyer fiscal. 

Au final, un dispositif idéal pour développer un patrimoine immobilier de qualité et concurrentiel 

Ce régime fiscal étant réservé aux investissements neufs ou assimilés, les investisseurs bénéficient des dernières normes énergétiques en vigueur. Aux vues des évolutions réglementaires à venir et de leurs contraintes de performances énergétiques, cela représente un avantage concurrentiel non négligeable par rapport aux biens plus anciens sur le marché. 

Enfin, la loi impose que les immeubles soient situés dans certaines zones du territoire, dites « tendues », c’est-à-dire là où le déséquilibre entre l’offre de logements et la demande est le plus marqué. De quoi sécuriser son investissement avec un emplacement de qualité ! 

Avertissement

Dispositions fiscales en vigueur au 09/06/2021 susceptibles d’évolution. Les avantages fiscaux, liés aux investissements présentés dans ce document, sont susceptibles d’évoluer, et dépendent de votre situation personnelle (composition de votre patrimoine, revenus et foyer fiscal). Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée. Tout investissement immobilier est avant tout un choix patrimonial et ne peut être principalement motivé par des raisons fiscales.

Advenis Gestion Privée n’intervient pas dans la réalisation des travaux mais uniquement en qualité d’intermédiaire. Avant d’investir dans ce type d’opérations, il est vivement recommandé de réaliser au moins une visite de ce bien immobilier, de se renseigner sur le vendeur et, le cas échéant sur les futurs exploitants du bien, et d’en mesurer les avantages et les contraintes. La durée et le coût des travaux peuvent être amenés à varier compte-tenu de la nature particulière de ce type d’investissement.

Les rendements l’application des dispositifs fiscaux peuvent être conditionnés à une mise en location du bien (soit bail commercial/ soit bail nu à usage d’habitation…). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Le versement des loyers et la santé financière du locataire (exploitant ou particulier) ne sont pas garantis par Advenis Gestion Privée. La durée des travaux peut être plus longue que celle indiquée lors de l’investissement.