Investissez dans l’immobilier locatif et réduisez vos impôts grâce au dispositif Denormandie
25 juin 2025
Moins médiatisé que la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre pourtant une opportunité fiscale tout aussi intéressante : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt* pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens dans des centres-villes en besoin de revitalisation.
En vigueur depuis le 28 mars 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif incite à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, avec à la clé une réduction d’impôt significative.
Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie
Pour être éligible, l’investissement doit répondre à trois critères essentiels :
- Porter sur un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou une transformation en usage d’habitation ;
- Être situé dans l’une des 245 villes éligibles (définies par décret) ;
- Comprendre des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
Engagements du propriétaire bailleur
En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à :
- Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale.
- Respecter une durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans, au choix du propriétaire.
- Appliquer certains plafonds de loyer et de ressources du locataire
Quelle réduction d’impôt pouvez-vous obtenir ?
Le taux de réduction dépend de la durée de votre engagement locatif : la réduction d’impôt augmente avec la durée de l’engagement de location :
- Engagement de 6 ans = réduction d’impôt de 12% du prix de revient du logement
- Engagement de 9 ans = réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement
- Engagement de 12 ans = réduction d’impôt de 21% du prix de revient du logement
A noter : La réduction est calculée selon un double plafond d’investissement de 300 000 € et de 5500 €/m². Elle est également prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.
Un exemple concret
Les illustrations pratiques sont proposées à titre d’illustration et ne constituent pas une recommandation ni un conseil.
Exemple donné à titre indicatif. La réduction d’impôt varie selon les montants investis, la durée de l’engagement, et les plafonds réglementaires.
Le loyer dépend de la zone géographique et des plafonds en vigueur. Les loyers indiqués ci-dessous, ne constituent pas des engagements contractuels d’Advenis Gestion Privée qui ne garantit pas de loyers minimums.
Hypothèse d’investissement :
Lot T2 de 33,3 m² + 4,9m² terrasse + parking
Prix foncier avec parking : 48 801 €
Quote part travaux (via une ASL) : 125 409 €
Prix de revient total : 174 210 €
Réduction d’impôt sur 12 ans : 36 584 €
Loyer potentiel plafonné : 406 €/mois
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Les articles à vocation informative rédigés par Advenis Gestion Privée sont proposés par notre service d’ingénierie patrimoniale et financière, et gardent un caractère général. Ils reflètent l’opinion de leurs auteurs et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une proposition d’investissement, ni une offre ou une sollicitation d’achat, de souscription ou de vente d’un instrument financier ou de tout autre produit et support d’investissement. Les informations utilisées pour rédiger ces articles ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie. Pour une lecture avisée de ces articles, il convient de garder en tête que :
– toute mention à des performances passées ne préjuge pas des performances futures ;
– investir sur les marchés (financiers, immobilier…) comporte un risque de perte en capital, de volatilité, et n’offre aucune garantie de gain ;
– les informations d’ordre juridique et fiscal sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement et tout dispositif fiscal dépend de votre situation.
Avant toute décision d’investissement, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller habituel, afin de vous assurer que votre profil, vos objectifs, votre aversion au risque… correspondent aux caractéristiques de l’investissement envisagé.
Dispositions fiscales en vigueur au 13/05/2025 susceptibles d’évolution.
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